Raiffeisen hat schlechte Nachrichten
Am knappen Mietmarkt drohen weitere kräftige Preissteigerungen. Die hohe Nachfrage, der abnehmende Neubau und vor allem weiter erwartete Steigerungen beim Referenzzinssatz treiben die Entwicklung.
Der Anstieg bei den Mieten in der Schweiz dürfte weiter an Fahrt zulegen. Die Erhöhungen nach der Anhebung des Referenzzinssatzes von Anfang Juni werden per Anfang Oktober wirksam. Doch das war erst der Anfang, wie es in einer Studie von Raiffeisen am Donnerstag heisst.
Bei den Mieten sei «Feuer im Dach», schreiben die Immobilienexperten. Die nächsten Erhöhungen des Referenzzinssatzes seien bereits in Sicht. «Im Dezember dürfte der Referenzzinssatz auf 1,75 Prozent steigen», so die Erwartung. Damit drohe der Mehrheit der Schweizer Mieterinnen und Mieter eine weitere Mieterhöhung per 1. April 2024. Eine nochmalige Erhöhung sei nach dem Zinsszenario dann erst Ende 2024 oder Anfang 2025 möglich.
Zwei Drittel in zweiter Runde betroffen
Während in der aktuellen Erhöhungsrunde schätzungsweise knapp die Hälfte aller Mieter potenziell betroffen sind, dürften nach dem zweiten Referenzzinsanstieg bei rund zwei Dritteln aller Mietverhältnisse Erhöhungspotentiale bestehen, heisst es weiter.
Und die Steigerungen werden klar über den vorgesehenen 3 Prozent liegen. Die Vermieter geben auch einen Teil der aufgelaufenen Teuerung an die Mieter weiter und machen die allgemeinen Kostensteigerungen geltend. Eine genaue Prognose sei in Ermangelung von Erfahrung mit einer solchen Situation mit grossen Unsicherheiten behaftet. Doch die Experten rechnen damit, dass die schweizweite Mietpreisteuerung im Verlauf des nächsten Jahres mit der zweiten Erhöhung des Referenzzinssatzes zeitweise auf 8 Prozent klettern dürfte.
Doch nicht nur die Erhöhungen treiben die Mieten. Voraussetzung dafür, dass die Vermieter diese überhaupt durchsetzen können, liege vor allem auch an der weiter hohen Nachfrage und dem knappen Angebot. «Die Nachfrage nach Mietwohnungen zieht aufgrund einer dynamisch wachsenden Zuwanderung in schnellen Schritten weiter stark an», heisst es in der Studie.
Rekord bei Zuwanderungssaldo
Die Experten halten es für möglich, dass bei der Nettozuwanderung in diesem Jahr sogar das bisherige Rekordsaldo des Jahres 2008 geknackt wird. «Bis im Mai 2023 lag der Wanderungssaldo der ausländischen Wohnbevölkerung in der Schweiz um ein Viertel höher als in der vergleichbaren Vorjahresperiode». Und darin seien die ukrainischen Flüchtlinge im Land noch nicht eingerechnet, die oft unterstützt von den Kommunen auf dem freien Markt eine Wohnung suchen würden.
Hinzu kommen noch andere Effekte, wie etwa eine hohe Zahl von Haushaltsneugründungen oder der Einfluss des Trends zum Home Office. Dadurch steigen die Ansprüche an die Wohnsituation.
Keine Besserung beim Angebot in Sicht
Der Mietwohnungsmarkt trocknet zunehmend aus. Die Leerstandquoten insbesondere in den urbanen Zentren sind tief und die Angebotsmieten steigen.
Anzeichen für eine angebotsseitige Linderung der Wohnungsknappheit gebe es kaum. Zwar habe sich die Zahl der eingereichten Baugesuche für Wohnungen in den letzten Quartalen immerhin stabilisiert, die dringend nötige Bauoffensive lässt aber weiter auf sich warten. «Die dünne Projektpipeline reicht bei weitem nicht aus, um die aktuell starke Zusatznachfrage nach Wohnungen zu befriedigen.
Förderung für Wohnungsbau oder individuelle Beihilfen
Einen kritischen Blick werfen die Raiffeisen-Experten in diesem Zusammenhang auch auf die Forderungen nach einer stärkeren Förderung des gemeinnützigen Wohnbaus. Auch das koste viel Geld und nicht immer würden in den städtischen oder Genossenschaftswohnungen bedürftige Mieter leben. Rund die Hälfte der Bewohner von Genossenschaftswohnungen verfüge nämlich über ein so hohes Einkommen, dass sie auf die Förderung gar nicht angewiesen seien, so die Studienautoren.
Die starke Verbilligung dieser Wohnungen führe zu gewissen Fehlanreizen. Haushalte, die von diesen günstigen Mieten profitieren, hätten wenig Interesse daran, diese Wohnung später wieder zu verlassen, auch wenn sich die Lebensumstände ändern. Es stelle sich die Frage, ob eine subjektspezifische Förderung – also eine direkte Unterstützung der bedürftigen Haushalte – schlussendlich nicht wünschenswertere Ergebnisse erzielen würde, schreibt Raiffeisen.