Vaz/Obervaz intensifica la pressione sul mercato immobiliare residenziale
Non è Zurigo, bensì Vaz/Obervaz a registrare la carenza più acuta nell’attuale classifica dei comuni. Per il mercato immobiliare grigionese si tratta di ben più di una curiosità: un tasso di alloggi sfitti pari allo 0% si scontra con la domanda turistica, l’attività edilizia e un parco immobiliare limitato.
Attualmente, la situazione più tesa del mercato immobiliare in Svizzera non si registra a Zurigo, bensì a Vaz/Obervaz. Nell’attuale classifica dei comuni stilata da «Bilanz» e IAZI, il comune grigionese figura con un tasso di alloggi sfitti pari allo 0%. Ciò significa che alla data di riferimento non è stato registrato nemmeno un alloggio disponibile sul mercato. Per una località a vocazione turistica come Lenzerheide, questo è un segnale chiaro: il margine di manovra nel parco abitativo regolare è praticamente esaurito.
L’affermazione è rilevante soprattutto perché relativizza la visione diffusa dei grandi centri. Sebbene la carenza a livello nazionale sia un tema di attualità ormai da anni, proprio nelle regioni montane essa si scontra con una situazione complessa caratterizzata da terreni edificabili limitati, dalla pressione esercitata dalle seconde case, dall’utilizzo stagionale e da un mercato piccolo e poco elastico. Se in queste zone non viene più segnalato nemmeno un alloggio libero a livello statistico, lo spazio abitativo per le famiglie, i collaboratori e i nuovi residenti diventa rapidamente un fattore determinante per la scelta della località.
Scarsità al di fuori delle metropoli
La classifica dei comuni 2026 comprende 966 comuni con più di 2’000 abitanti e li valuta sulla base di 56 indicatori. Il tasso di sfitto è solo uno dei numerosi fattori del mercato immobiliare, ma nel caso di Vaz/Obervaz assume particolare rilevanza. I dati comunali disponibili al pubblico e le panoramiche sul mercato immobiliare indicano al contempo che la località ha registrato recentemente una domanda superiore all’offerta e che la riserva di offerta è rimasta molto ridotta.
Per la pratica immobiliare, questo aspetto è più importante del semplice primo posto in una singola categoria. Un tasso pari a zero non significa automaticamente che nessun alloggio cambi proprietario. Dimostra però che il patrimonio liberamente disponibile alla data di riferimento è di fatto completamente sgomberato. In mercati di questo tipo, gli ostacoli per gli alloggi destinati al personale, le prime abitazioni e i contratti di locazione a lungo termine aumentano in modo particolarmente marcato. Gli sviluppi immobiliari, le nuove costruzioni sostitutive e le riconversioni sono quindi sottoposti a una pressione ancora maggiore in termini di aspettative.
L’attività edilizia da sola non risolve il problema
I profili comunali disponibili mostrano sì che a Vaz/Obervaz si costruisce e si rilasciano permessi edilizi. Tuttavia, in un mercato di piccole dimensioni a carattere turistico, un’ulteriore attività edilizia non porta automaticamente a un rapido alleggerimento della situazione nel segmento disponibile tutto l’anno. Rimane determinante quali prodotti vengono realizzati, in quale fascia di prezzo vengono offerti e se confluiscono effettivamente nel mercato locale delle abitazioni primarie.
Per proprietari, investitori e autorità, la sfida risiede quindi meno nella constatazione astratta di una carenza e più nella gestione del patrimonio immobiliare esistente. Laddove le statistiche scendono a zero, l’occupazione, il mix di utilizzi, il rinnovamento e la valorizzazione delle superfici esistenti assumono un ruolo centrale. Vaz/Obervaz dimostra così in modo esemplare che la questione abitativa nel 2026 non è solo un problema delle grandi città, ma coinvolge sempre più anche quelle località che vivono sia del tempo libero che del lavoro.