«Freeze the Rent», un ordine che ha fatto sobbalzare il mondo

New York è costosa, spietata e notoriamente inaccessibile. Ora il suo nuovo sindaco fa sul serio. A partire da ottobre 2026, per quasi un milione di appartamenti non ci sarà alcun aumento dell’affitto. Un terremoto politico e un segnale che riecheggia ben oltre l’Hudson.

Durante la campagna elettorale, Zohran Mamdani si è tuffato in costume da bagno tra le onde al largo di Coney Island. Il suo slogan era tanto semplice quanto provocatorio: «Freeze the Rent». Dall’inizio del 2026 è sindaco di New York e il 26 giugno il Rent Guidelines Board comunale ha deciso proprio questo: aumento pari allo zero per cento per i contratti di uno e due anni tra ottobre 2026 e settembre 2027. Il Rent Guidelines Board aveva già applicato tali congelamenti sotto l’ex sindaco Bill de Blasio, ma in seguito, sotto Eric Adams, aveva nuovamente autorizzato aumenti moderati dal 3 al 4,5 per cento. Mamdani torna ora alla linea dura e la definisce «una vittoria storica per gli inquilini». Chi ne beneficia e chi no La decisione si applica esclusivamente ai cosiddetti appartamenti «rent-stabilized», ovvero quelli per i quali il Comune regola gli aumenti di affitto consentiti. Si tratta di circa un milione dei oltre due milioni di appartamenti in affitto presenti a New York. Per l’altra metà vale il libero mercato, dove il blocco degli affitti non ha effetto. Parallelamente, dallo scorso ottobre 2025 è in vigore nello Stato di New York un’altra legge che vieta l’uso di software algoritmici per la determinazione dei canoni di locazione. A livello statale, nel 2024 tali programmi erano costati agli inquilini circa 3,8 miliardi di dollari in più. L’Europa conosce il principio La regolamentazione degli affitti non è un fenomeno esclusivamente americano. In Germania è in vigore dal 2015 un «freno agli affitti», considerato una delle normative più rigorose d’Europa. Vienna punta su un sistema di alloggi comunali sovvenzionati che risale a decenni fa. E in Svizzera è il tasso di interesse di riferimento ipotecario a determinare di quanto i locatori possano adeguare l’affitto. Attualmente il tasso di riferimento svizzero si attesta all’1,25%, stabile da settembre 2025 e confermato a giugno 2026. Chi ha ancora un contratto di locazione basato su un tasso di riferimento dell’1,5% o superiore può, in linea di principio, richiedere una riduzione dell’affitto. Il modello svizzero ha un impatto meno eclatante rispetto a quanto riportato dai titoli dei giornali di New York, ma funziona secondo lo stesso meccanismo: la limitazione statale del rendimento a scapito dell’offerta abitativa. I blocchi degli affitti sono popolari ed efficaci dal punto di vista politico. Se a lungo termine creino più alloggi è oggetto di dibattito. Gli investitori evitano i mercati regolamentati, l’offerta rimane scarsa. New York dimostra che, se la pressione politica è sufficientemente forte, la regolamentazione prevale. Anche nella metropoli immobiliare più competitiva del mondo. La domanda non è «se», ma «per quanto tempo».