« Freeze the Rent », un décret qui fait sensation dans le monde entier

New York est une ville chère, impitoyable et réputée pour ses loyers exorbitants. Aujourd’hui, son nouveau maire passe à l’action. À partir d’octobre 2026, près d’un million de logements ne connaîtront aucune augmentation de loyer. Un véritable séisme politique et un signal qui résonne bien au-delà de l’Hudson.

Pendant la campagne électorale, Zohran Mamdani s’est aventuré en costume dans les vagues au large de Coney Island. Son slogan était aussi simple que provocateur : « Freeze the Rent. » Il est maire de New York depuis début 2026 et, le 26 juin, le Rent Guidelines Board de la ville a décidé exactement cela : une augmentation de zéro pour cent pour les baux d’un et deux ans entre octobre 2026 et septembre 2027.

La Commission des loyers avait déjà imposé de tels gels sous l’ancien maire Bill de Blasio, mais avait ensuite autorisé, sous Eric Adams, des hausses modérées de 3 à 4,5 %. Mamdani revient désormais à une ligne dure et qualifie cette décision de « victoire historique pour les locataires ».

Qui en profite, qui n’en profite pas
Cette décision s’applique exclusivement aux logements dits « à loyer stabilisé », c’est-à-dire ceux pour lesquels la ville réglemente les augmentations de loyer autorisées. Cela concerne environ un million des plus de deux millions de logements locatifs que compte New York. Pour l’autre moitié, c’est le marché libre qui prévaut ; le gel des loyers ne s’y applique pas.

Parallèlement, l’État de New York a mis en vigueur depuis octobre 2025 une autre loi interdisant l’utilisation de logiciels algorithmiques pour la fixation des loyers. À l’échelle de l’État, ces programmes avaient coûté aux locataires environ 3,8 milliards de dollars supplémentaires en 2024.

L’Europe connaît ce principe
La régulation des loyers n’est pas un phénomène américain. En Allemagne, un « frein aux loyers » est en vigueur depuis 2015 ; il est considéré comme l’une des réglementations les plus strictes d’Europe. Vienne s’appuie sur un système de logements sociaux subventionnés qui existe depuis des décennies. Et en Suisse, c’est le taux d’intérêt de référence hypothécaire qui détermine dans quelle mesure les bailleurs sont autorisés à ajuster le loyer.

Actuellement, le taux d’intérêt de référence suisse s’élève à 1,25 %, stable depuis septembre 2025 et confirmé pour juin 2026. Toute personne dont le bail est encore basé sur un taux de référence de 1,5 % ou plus peut en principe demander une réduction de loyer. Le modèle suisse fait moins de bruit que les gros titres new-yorkais, mais il fonctionne selon le même mécanisme : une limitation par l’État du rendement au détriment du logement.

Les gels des loyers sont populaires et efficaces sur le plan politique. La question de savoir s’ils permettent de créer davantage de logements à long terme reste controversée. Les investisseurs évitent les marchés réglementés, l’offre reste limitée. New York montre que lorsque la pression politique est suffisamment forte, la réglementation s’impose. Même dans la métropole immobilière la plus exigeante du monde. La question n’est pas de savoir si cela arrivera, mais dans combien de temps.