Zurigo intensifica la pressione sul mercato degli affitti

A livello nazionale, tra aprile 2025 e marzo 2026 sono stati pubblicati circa il 4% in meno di annunci di appartamenti in affitto rispetto all’anno precedente. Allo stesso tempo, la durata degli annunci a Zurigo è scesa a 12 giorni, segnando il valore più basso mai registrato in una grande città svizzera.

Il mercato svizzero degli alloggi in affitto continua a mostrare un divario crescente. Mentre a livello nazionale, tra aprile 2025 e marzo 2026, sono stati registrati 393’897 annunci di alloggi in affitto – circa il 4% in meno rispetto all’anno precedente –, a Zurigo la durata degli annunci è scesa a soli 12 giorni. Secondo i dati disponibili, la città registra così il valore più basso mai rilevato in una grande città svizzera dall’inizio dell’indagine OWI nel 2015.

Per proprietari, gestori e promotori immobiliari si tratta di ben più di un semplice cambiamento statistico. Il volume degli annunci si sta riducendo, mentre al contempo il mercato mantiene più saldamente i contratti di locazione esistenti. Chi propone nuovi alloggi nei centri più sotto pressione si trova di fronte a una domanda che viene assorbita rapidamente. Nei mercati più tranquilli al di fuori dei punti caldi, invece, i tempi di commercializzazione si allungano notevolmente.

Due mercati in un unico Paese
La nuova indagine OWI evidenzia una netta linea di demarcazione. Nelle città con elevata domanda e scarsa disponibilità di spazi, l’offerta rimane troppo esigua per far fronte ai nuovi arrivi e ai traslochi. Zurigo supera così Ginevra come mercato più evidentemente saturo tra le grandi città. La scarsità rimane ancora più marcata solo a Coira, con 11 giorni di durata dell’annuncio. Tempi di commercializzazione molto brevi si registrano anche a Winterthur (13 giorni) e a Lucerna (15 giorni).

All’altra estremità della classifica si trova Neuchâtel con 41 giorni. Anche lì la durata dell’annuncio raggiunge un valore record. Ciò indica un mercato in cui i locatori devono lottare maggiormente per soddisfare la domanda e i rischi di sfitto diventano più tangibili. Anche a Lugano e Ginevra, negli attuali rapporti sulle città, si parla di un calo della domanda.

Meno traslochi, meno annunci
Il calo degli annunci non è automaticamente indice di una diminuzione della domanda di alloggi. Piuttosto, i dati disponibili indicano che l’aumento dei canoni di locazione offerti frena la disponibilità a cambiare casa. Quando traslocare diventa notevolmente più costoso, molte famiglie decidono di rimanere nelle abitazioni attuali. Per il mercato ciò significa: minore fluttuazione, meno annunci e, nei centri urbani, una concorrenza ancora più agguerrita per ogni unità che si libera.

È degno di nota il confronto con il periodo precedente. Per il periodo da aprile 2024 a marzo 2025, l’OWI aveva registrato circa 410’000 annunci e una durata media di pubblicazione di 23 giorni. L’attuale rilevazione ribalta nuovamente questo quadro: meno annunci, tempi di commercializzazione leggermente più lunghi nella media nazionale, ma una pressione ancora maggiore nelle zone urbane con scarsità di offerta.

Conseguenze per i progetti e la gestione
Per il settore immobiliare si fa quindi più ardua, soprattutto nei centri urbani, la sfida di immettere sul mercato appartamenti in affitto aggiuntivi che siano pianificabili e competitivi. Allo stesso tempo, le differenze regionali continuano ad acquisire importanza. Chi valuta nuove costruzioni, sostituzioni o riposizionamenti può fare affidamento meno che mai sulle medie nazionali. Nell’estate del 2026 il mercato degli alloggi in affitto non mostrerà una Svizzera unica, ma diversi segmenti di mercato molto diversi tra loro.