Zurigo dice no a rigide misure di regolamentazione in materia di alloggi, ma sì alla necessità di intervenire
La domenica delle votazioni, il Cantone di Zurigo ha lanciato un chiaro segnale in materia di politica abitativa. Tutte e tre le iniziative cantonali in materia di alloggi sono state respinte: l’iniziativa sulla proprietà immobiliare, l’iniziativa sugli alloggi e l’iniziativa sulla tutela degli alloggi. Allo stesso tempo, due controproposte hanno ottenuto la maggioranza. In questo modo, Zurigo non dice no alla questione abitativa, ma no a strumenti che avrebbero interferito profondamente con la proprietà, le ristrutturazioni, le nuove costruzioni sostitutive e le decisioni di investimento.
L’iniziativa sulla proprietà abitativa, che mirava a promuovere maggiormente l’acquisto di abitazioni ad uso proprio, è stata respinta con la maggioranza più netta. È stata respinta anche l’iniziativa sugli alloggi, che avrebbe imposto a cantoni e comuni maggiori obblighi nella creazione di alloggi a prezzi accessibili e di utilità pubblica. È stata invece approvata la controproposta, volta a rafforzare l’edilizia d’utilità pubblica attraverso maggiori possibilità di prestito.
Al centro del dibattito settoriale c’era soprattutto l’iniziativa sulla tutela dell’alloggio. Essa mirava a consentire ai comuni con un mercato immobiliare teso di autorizzare più facilmente demolizioni, ristrutturazioni e rinnovi e di limitare gli affitti dopo risanamenti o nuove costruzioni sostitutive. Anche questa iniziativa è stata respinta. È stata invece approvata la controproposta, più moderata. Zurigo sceglie così una via di mezzo. La politica riconosce la pressione sul mercato degli affitti, ma rinuncia a un modello di regolamentazione completa delle ristrutturazioni e delle nuove costruzioni sostitutive.
Per il settore immobiliare il risultato è importante. Non dà il via libera completo, ma per il momento evita quell’incertezza che molti proprietari, promotori e investitori temevano in caso di approvazione dell’iniziativa sulla tutela degli alloggi. Ristrutturazioni, interventi di efficientamento energetico, densificazione e nuove costruzioni sostitutive rimangono fondamentalmente possibili e pianificabili. Questo è fondamentale soprattutto in un cantone con una forte crescita demografica e un tasso di alloggi sfitti molto basso. Lo spazio abitativo aggiuntivo non nasce solo dalla regolamentazione, ma da progetti, autorizzazioni, capitali e accettazione.
Zurigo dovrebbe aver guardato anche alle esperienze di Basilea Città e Ginevra. A Basilea Città, la protezione degli alloggi ha suscitato intense discussioni sin dalla sua introduzione. Dal punto di vista del settore immobiliare, i dati mostrano una chiara cautela nelle richieste di costruzione e negli investimenti. Ginevra è considerata da anni un esempio di mercato immobiliare fortemente regolamentato: gli inquilini esistenti sono protetti, ma allo stesso tempo si registrano affitti di mercato elevati, scarsa disponibilità, contratti di locazione di lunga durata e un contesto di investimento difficile. Zurigo ha evidentemente imparato da questi esempi e ha deciso di non adottare tali modelli.
Ciò non significa tuttavia che il settore immobiliare possa semplicemente tornare all’ordine del giorno. Il voto dimostra piuttosto che la pressione politica rimane alta. La popolazione si aspetta soluzioni contro l’aumento degli affitti, la scarsità di alloggi e i timori di espulsione. Chi vuole impedire la protezione degli alloggi deve rendere possibile la creazione di spazi abitativi. Ciò include procedure di autorizzazione più rapide, una maggiore densificazione in luoghi adatti, migliori condizioni quadro per le nuove costruzioni sostitutive, collaborazioni con i comuni e i promotori immobiliari senza scopo di lucro, nonché una comunicazione trasparente con la popolazione.
Per i proprietari e gli sviluppatori il risultato rappresenta quindi al tempo stesso un mandato e un’opportunità. Il Cantone di Zurigo ha respinto interventi drastici, ma non la questione degli alloggi. Le controproposte approvate dimostrano che strumenti di promozione moderati sono in grado di ottenere una maggioranza politica. Il settore ottiene così un margine di manovra e deve dimostrare di saperlo utilizzare.
La conseguenza più importante per il settore immobiliare è che Zurigo rimane un luogo adatto agli investimenti e allo sviluppo, ma aumentano le aspettative sociali in termini di alloggi accessibili e aggiuntivi. Chi realizzerà progetti in futuro dovrà spiegare in modo più approfondito quale contributo apportano all’offerta abitativa, alla qualità dei quartieri e al rinnovamento sostenibile del patrimonio edilizio. Il risultato della votazione non è quindi tanto un punto fermo quanto un mandato a costruire di più, a spiegare meglio e a creare soluzioni insieme alla politica e ai comuni, prima che si faccia nuovamente sentire la richiesta di una maggiore regolamentazione.