Zurich dit non à une réglementation stricte du logement, mais oui à la nécessité d’agir
Lors du scrutin de dimanche, le canton de Zurich a envoyé un signal clair en matière de politique du logement. Les trois initiatives cantonales sur le logement ont été rejetées : l'initiative sur la propriété immobilière, l'initiative sur le logement et l'initiative sur la protection du logement. Dans le même temps, deux contre-projets ont recueilli une majorité. Zurich ne dit donc pas non à la question du logement, mais non à des instruments qui auraient profondément affecté la propriété, les assainissements, les constructions de remplacement et les décisions d'investissement.
C’est l’initiative sur la propriété immobilière, qui visait à encourager davantage l’acquisition d’un logement à usage personnel, qui a essuyé le rejet le plus net. L’initiative sur le logement, qui aurait imposé aux cantons et aux communes des obligations plus strictes en matière de création de logements abordables et d’utilité publique, a également été rejetée. La contre-proposition, qui vise à renforcer la construction de logements d’utilité publique grâce à des possibilités de prêt plus importantes, a toutefois été acceptée.
L’initiative sur la protection du logement a été au cœur du débat sectoriel. Elle visait à permettre aux communes confrontées à un marché du logement tendu d’autoriser plus facilement les démolitions, les transformations et les rénovations, et de limiter les loyers après des rénovations ou des constructions de remplacement. Cette initiative a également été rejetée. La contre-proposition, plus modérée, a en revanche été acceptée. Zurich opte ainsi pour une voie médiane. Les responsables politiques reconnaissent la pression qui pèse sur le marché locatif, mais renoncent à un modèle prévoyant une réglementation complète des rénovations et des constructions de remplacement.
Ce résultat est important pour le secteur immobilier. Il ne donne pas le feu vert total, mais il évite pour l’instant l’incertitude que de nombreux propriétaires, promoteurs et investisseurs redoutaient en cas d’acceptation de l’initiative sur la protection du logement. Les rénovations, les rénovations énergétiques, les densifications et les constructions de remplacement restent en principe possibles et planifiables. C’est particulièrement crucial dans un canton connaissant une forte croissance démographique et un taux de logements vacants très bas. La création de logements supplémentaires ne résulte pas de la seule réglementation, mais de projets, d’autorisations, de capitaux et d’acceptation.
Zurich s’est sans doute également inspirée des expériences de Bâle-Ville et de Genève. À Bâle-Ville, la protection du logement a suscité des débats intenses depuis son introduction. Du point de vue du secteur immobilier, les chiffres montrent une nette réticence en matière de demandes de permis de construire et d’investissements. Genève est considérée depuis des années comme l’exemple type d’un marché du logement fortement réglementé : si les locataires existants sont protégés, on observe parallèlement des loyers de marché élevés, une offre limitée, des baux de longue durée et un environnement d’investissement difficile. Zurich a manifestement tiré les leçons de ces exemples et a décidé de ne pas adopter de tels modèles.
Cela ne signifie toutefois pas que le secteur immobilier puisse simplement passer à l’ordre du jour. Le vote montre au contraire que la pression politique reste forte. La population attend des solutions contre la hausse des loyers, la pénurie de logements et les craintes d’éviction. Pour empêcher la précarisation du logement, il faut créer des logements. Cela passe par des procédures d’autorisation plus rapides, une densification accrue dans des emplacements appropriés, de meilleures conditions-cadres pour les constructions de remplacement, des coopérations avec les communes et les promoteurs d’utilité publique, ainsi qu’une communication transparente envers la population.
Pour les propriétaires et les promoteurs, ce résultat est donc à la fois un mandat et une opportunité. Le canton de Zurich a rejeté les mesures radicales, mais pas la question du logement. Les contre-propositions adoptées montrent que des instruments de promotion modérés sont susceptibles de rallier une majorité politique. Le secteur dispose ainsi d’une marge de manœuvre et doit prouver qu’il en fait bon usage.
La conséquence la plus importante pour le secteur immobilier est que Zurich reste une place propice aux investissements et au développement, mais que les attentes de la société en matière de logements abordables et supplémentaires augmentent. À l’avenir, ceux qui réaliseront des projets devront mieux expliquer en quoi ceux-ci contribuent à l’offre de logements, à la qualité des quartiers et à la rénovation durable du parc immobilier existant. Le résultat du vote est donc moins un point final qu’un mandat pour construire davantage, mieux expliquer et trouver des solutions en collaboration avec les responsables politiques et les communes, avant que les appels à une réglementation plus stricte ne se fassent à nouveau entendre.