I diritti di prelazione incidono profondamente sulle vendite

Nella vendita di un terreno, non è sempre l’acquirente con cui si negozia a decidere. In Svizzera, i diritti di prelazione contrattuali e legali possono modificare il trasferimento della proprietà. Per i proprietari, i promotori immobiliari e i comproprietari, già la stesura del contratto diventa quindi un fattore di rischio.

Non tutte le vendite immobiliari negoziate vanno a buon fine con l’acquirente previsto. Non appena sussiste un diritto di prelazione valido, il titolare di tale diritto può subentrare nella compravendita e acquisire direttamente la proprietà. In pratica ciò significa che il vero punto di rischio spesso non risiede nel trasferimento della proprietà, bensì già nella struttura del contratto e nella questione se un diritto sia stato correttamente costituito e iscritto nel registro fondiario.

Nel diritto svizzero, l’effetto varia notevolmente a seconda della formulazione. Il diritto di prelazione contrattuale può essere esercitato in occasione della vendita di un immobile o di operazioni economicamente equivalenti. Salvo accordo contrario, il titolare del diritto acquisisce l’immobile, in linea di principio, alle condizioni negoziate con il terzo. Nel caso di un diritto di prelazione limitato, invece, il prezzo è già fissato in anticipo. Proprio nei contesti familiari, in caso di comproprietà o di progetti di sviluppo territoriale a lungo termine, questa differenza è economicamente rilevante.

I vizi di forma possono rivelarsi rapidamente costosi
Per un diritto di prelazione limitato è necessaria l’autenticazione notarile. Un diritto illimitato, al contrario, può essere concordato con semplice forma scritta. Nei confronti dei terzi, tuttavia, un diritto di prelazione contrattuale produce pienamente i suoi effetti solo quando è iscritto nel registro fondiario. Nelle transazioni con più parti, nelle disposizioni successorie o nelle riserve fondiarie legate a progetti specifici, a fare la differenza non è quindi solo la volontà delle parti coinvolte, ma anche la garanzia formale.

A ciò si aggiunge il limite temporale. I diritti di prelazione contrattuali sui terreni sono in linea di principio limitati a un massimo di 25 anni. Ciò pone chiari limiti alla garanzia a lungo termine dell’accesso ai terreni. Chi intende garantire opzioni di sviluppo per decenni deve necessariamente tenere conto di tale termine nella strutturazione dell’operazione. Per legge, il diritto di prelazione è inoltre ereditario, ma non trasferibile, a meno che non venga concordata una forma diversa ammissibile.

I diritti legali rimangono un caso particolare
Oltre alle soluzioni contrattuali, il diritto prevede anche diritti di prelazione legali, ad esempio in caso di comproprietà e nel rapporto tra concedente e concessionario del diritto di superficie. Nel diritto fondiario agricolo esistono ulteriori diritti di accesso specifici. I proprietari di unità di proprietà per piani, invece, non godono di alcun diritto di prelazione previsto dalla legge. In tale ambito, un diritto di questo tipo può essere istituito solo per via contrattuale. Proprio questo aspetto è rilevante nella pratica, poiché spesso, nel caso delle unità di proprietà per piani, ci si aspetta erroneamente una prelazione automatica all’interno del condominio.

Per il settore immobiliare, ciò rappresenta ben più di una semplice nota a piè di pagina giuridica. I diritti di prelazione influenzano le strategie di uscita, la formazione dei prezzi, il potere negoziale e la sicurezza delle transazioni. Chi vende terreni, li sviluppa o investe in strutture di comproprietà deve non solo conoscere tali diritti, ma anche integrarli tempestivamente nell’architettura della transazione. Altrimenti, una cessione apparentemente sicura si trasforma rapidamente in un passaggio di proprietà a favore di un’altra parte.