Gli immobili ospedalieri si affacciano sul mercato dei capitali

Con la quotazione alla SIX, Infracore intende raccogliere circa 200 milioni di franchi lordi per finanziare una pipeline di acquisizioni che comprende nove potenziali immobili ospedalieri. Per il mercato svizzero questo rappresenta un segnale che il modello «sale-and-leaseback» sta prendendo piede nel settore sanitario.

Infracore non utilizza la quotazione in borsa principalmente per ottenere visibilità, bensì per effettuare acquisizioni. Il proprietario, specializzato in immobili ospedalieri e sanitari, intende raccogliere circa 200 milioni di franchi lordi sulla SIX per finanziare una pipeline di nove potenziali transazioni in tre regioni svizzere. Secondo le informazioni disponibili, il primo giorno di negoziazione è previsto per il 9 luglio 2026.

Si mette così in primo piano un segmento che finora è stato trattato in modo piuttosto sporadico nel mercato immobiliare svizzero. Infracore punta su strutture di tipo «sale-and-leaseback»: gli ospedali vendono i propri immobili, ma rimangono nell’immobile come locatari a lungo termine. Per i gestori ciò consente di liberare capitale da destinare alla gestione, alla ristrutturazione o al rifinanziamento. Per i proprietari si crea un mercato specializzato caratterizzato da contratti di lunga durata, ma anche da un’elevata dipendenza da pochi grandi operatori del settore sanitario.

Capitale per l’espansione e il bilancio
Il portafoglio esistente comprende 47 immobili in 19 sedi con un valore di mercato di circa 1,41 miliardi di franchi. A questi si aggiungono gli immobili già annunciati del See-Spital a Horgen e Kilchberg, per un valore di 110 milioni di franchi. Una parte dei proventi dell’emissione servirà innanzitutto a rimborsare un prestito degli azionisti di circa 55 milioni di franchi, mentre il resto è destinato ad acquisizioni e a progetti di ristrutturazione e sviluppo. All’avvio dell’offerta, il prezzo di emissione è stato fissato a 54 franchi per azione, il che equivale a una capitalizzazione di borsa di circa 826 milioni di franchi.

Per il settore immobiliare è rilevante soprattutto la struttura del piano di crescita. Infracore non si limita ad acquistare immobili esistenti, ma ricerca immobili per i quali i gestori intendono alleggerire il proprio bilancio ed esternalizzare la gestione immobiliare. Ciò può assumere particolare rilevanza nel caso di ospedali con un elevato fabbisogno di ristrutturazione o con rifinanziamenti imminenti. L’iniziativa dello See-Spital di Horgen dimostra come tali operazioni possano essere concretamente utilizzate per garantire finanziamenti di maggiore entità.

La dipendenza rimane il tema centrale
Il modello è tuttavia strettamente legato alla qualità dei gestori. La maggior parte dei ricavi da locazione proviene ancora da Swiss Medical Network. Infracore intende quindi ampliare la base locativa e, secondo quanto dichiarato, sta valutando anche collaborazioni con ospedali pubblici. Parallelmente, il rapporto di indebitamento dovrebbe scendere nel medio termine dal 44% a circa il 40%, anche se in caso di acquisizioni potrebbe temporaneamente risultare più elevato. Il limite interno rimane al di sotto del 50%.

Per il mercato immobiliare sanitario svizzero, la quotazione in borsa rappresenta quindi più di un semplice evento di finanziamento. Essa mette alla prova la capacità di un portafoglio ospedaliero specializzato, con un chiaro legame con i gestori, di affermarsi anche sul mercato dei capitali come classe di investimento a sé stante. Se ciò dovesse riuscire, è probabile che aumenti la pressione per valutare ulteriori soluzioni di sale-and-leaseback nel settore ospedaliero.

Fonti
Profilo aziendale di Infracore
Relazioni con gli investitori di Infracore
Comunicato Awp sul lancio dell’IPO
Comune di Horgen sulla partnership con il See-Spital
Aevis Victoria sulla prevista quotazione in borsa