Il riorientamento del portafoglio incide sui rendimenti, ma le vendite ne attenuano l’impatto
Il bilancio semestrale 2026 di Intershop presenta un quadro contrastante. Il calo dei ricavi da locazione e la drastica riduzione degli utili da rivalutazione incidono negativamente sull’utile dichiarato, mentre le cessioni e le acquisizioni stanno riorganizzando il portafoglio e frenano le previsioni annuali relative al rendimento netto degli immobili.
Il calo del reddito netto immobiliare non è indice di una diminuzione degli affitti, ma è soprattutto la conseguenza di cambiamenti nel portafoglio immobiliare. Intershop ha stimato il valore dei propri immobili a reddito e in fase di sviluppo al 30 giugno 2026 a 1,92 miliardi di franchi, rispetto ai 1,75 miliardi di franchi di fine 2025, e attribuisce il calo del reddito semestrale a tali variazioni del portafoglio.
Nel primo semestre, il reddito netto da immobili è sceso del 4,6% a 37,7 milioni di franchi. Ancora più incisivo è stato l’effetto della normalizzazione delle valutazioni. Gli utili da rivalutazione sono scesi a 47,7 milioni di franchi, rispetto ai 200,2 milioni di franchi registrati nell’anno precedente. L’utile netto riportato è quindi sceso a 67,5 milioni di franchi. Escludendo le variazioni di valutazione, secondo la società il risultato è stato invece superiore del 18 per cento rispetto all’anno precedente.
Acquisti e vendite modificano il mix
Dopo la data di chiusura del bilancio, un immobile da investimento a Bad Ragaz è stato venduto con profitto. Contemporaneamente, Intershop ha acquisito gli immobili commerciali della TPC AG in cambio di contanti. Tra questi figurano un’area di sviluppo a Kriens, un immobile commerciale a Stans e diritti di acquisto su ulteriori terreni. Una volta esercitati tali diritti, il pacchetto comprenderà circa 41’000 metri quadrati di superficie affittabile e un canone annuo previsto di 6,1 milioni di franchi.
Per quanto riguarda la gestione, il quadro è quindi variegato. Il tasso di sfitto, determinato dalle condizioni di mercato, è leggermente migliorato a metà del 2026, attestandosi al 6,5% rispetto al 6,9% di fine 2025. Il calo dei ricavi da locazione nel semestre va quindi di pari passo con un miglioramento della situazione locativa e con una significativa espansione del portafoglio immobiliare.
Le previsioni vengono riviste al ribasso
Nelle previsioni annuali, Intershop ridimensiona le aspettative di rendimento. Anziché un rendimento immobiliare netto stabile o in leggero aumento, la società prevede ora per il 2026 solo un valore stabile. Allo stesso tempo, annuncia ulteriori cessioni e prevede ora un ricavo da vendita di almeno 30 milioni di franchi. L’azienda mantiene l’obiettivo di un utile netto, al netto delle plusvalenze da valutazione, in linea con l’anno precedente e lo collega al proseguimento della propria politica dei dividendi.
Anche nella direzione aziendale si registra un cambiamento a livello di personale. Martin Munz assumerà la direzione del settore Costruzioni e Sviluppo a partire dal 1° dicembre 2026 e diventerà membro della direzione aziendale. Per un’azienda che sta attualmente ristrutturando in modo visibile il proprio portafoglio immobiliare, questa funzione riveste un’importanza fondamentale dal punto di vista operativo.