La pressione non deriva da nuove destinazioni a zona edificabile, bensì dalla densificazione del tessuto urbano esistente. Il piano direttore comunale, sin dalla sua emanazione del 3 giugno 2024, sostiene espressamente una crescita moderata e fa riferimento, al contempo, alle grandi aree di sviluppo «Günterstall» e «Im Dorf», nelle quali è già prevista la realizzazione di numerosi nuovi alloggi.
A Kaltbrunn si scontrano quindi due obiettivi. Da un lato, il Comune intende promuovere lo sviluppo insediativo verso l’interno; dall’altro, deve sostenere le infrastrutture stradali, i servizi di approvvigionamento e lo smaltimento dei rifiuti per un parco abitativo notevolmente più ampio. Una piccola parte del progetto è già stata realizzata in Uznacherstrasse 59 con 14 appartamenti. Altri progetti, come quello in Uznacherstrasse 18 con 19 appartamenti previsti, sono ancora in fase di preparazione.
Sviluppo verso l’interno anziché nuove zone edificabili
Il grande progetto centrale «Im Dorf» è in fase avanzata dal punto di vista pianificatorio. Il piano di destinazione speciale riguarda un’area di 13’872 metri quadrati della W. Rüegg AG in Uznacherstrasse. L’attività sarà trasferita dal centro del paese alla Fischhausenstrasse, in modo che l’attuale area dello stabilimento possa essere riutilizzata a medio termine e sottoposta a un’edificazione più densa. La documentazione relativa al piano di destinazione speciale descrive espressamente l’area come zona di sviluppo interno e come area di ristrutturazione nel piano direttore comunale.
Questa linea è in linea con l’attuale pianificazione locale. Secondo il piano direttore, Kaltbrunn rinuncia a nuove aree di piano direttore nell’orizzonte di pianificazione, poiché con le riserve interne e le grandi aree di sviluppo esistono già capacità considerevoli. Il boom immobiliare si sta quindi verificando soprattutto su aree già destinate a uso edilizio o già edificate.
Il mercato immobiliare rimane limitato
Si tratta di cifre considerevoli per un comune di queste dimensioni. Secondo le statistiche cantonali, nel 2024 Kaltbrunn contava già 2’346 alloggi, mentre nel 2025 il tasso di sfitto era pari all’1 per cento. Le statistiche comunali esterne, basate su dati ufficiali, indicano per il 2025 un parco abitativo di 2’383 alloggi e 5’128 abitanti. Circa 300 alloggi aggiuntivi amplierebbero quindi sensibilmente il parco abitativo, anche se una parte venisse realizzata in più fasi.
È proprio questo meccanismo a suscitare l’interesse del settore immobiliare. Kaltbrunn non cresce grazie a spettacolari nuove destinazioni a zona edificabile, bensì attraverso la riconversione di aree industriali, la densificazione e diversi progetti di condomini di medie dimensioni. Ciò aumenta l’offerta, ma sposta l’onere sui servizi di allacciamento, sul traffico e sulle infrastrutture comunali. La rapidità con cui la pipeline verrà effettivamente realizzata dipende ora dalle procedure di autorizzazione, dalla suddivisione in fasi e dalla fattibilità dei singoli progetti.
