Lucerna ridefinisce i limiti della crescita
Il Cantone di Lucerna sta orientando il proprio piano direttore verso una popolazione di 560'000 abitanti entro il 2050. Poiché, secondo i dati disponibili, le attuali zone edificabili saranno sufficienti solo fino al 2040 circa, l'attenzione si concentra maggiormente sulla densificazione, sulle aree centrali e sui nuovi spazi per l'edilizia residenziale.
Lucerna sta pianificando dal punto di vista territoriale una crescita che supererà le riserve attuali. Il piano direttore cantonale rivisto è orientato a circa 120’000 abitanti in più entro il 2050. Secondo i dati disponibili, se le ipotesi rimanessero invariate, le zone edificabili già definitive basterebbero solo fino al 2040 circa. Il dibattito si sposta quindi dalla mera gestione della crescita alla questione di dove e con quale densità sia ancora possibile creare nuovi spazi abitativi e lavorativi.
Per il settore immobiliare e quello edile, si tratta di ben più di un semplice aggiornamento urbanistico. Il Cantone spinge i Comuni a densificare in modo più coerente le zone centrali, a gestire il dimensionamento delle zone edificabili in modo differenziato a seconda del tipo di Comune e ad aprire in modo mirato ulteriori margini di sviluppo laddove i collegamenti con i mezzi pubblici e la struttura insediativa lo consentano. Il piano direttore rimane vincolante per le autorità, ma l’effetto concreto si manifesta solo nella pianificazione d’uso, nello sviluppo delle aree e nelle procedure di autorizzazione.
Maggiore pressione sulle aree centrali
L’orizzonte temporale del piano direttore rivisto si estende ora fino al 2050. La base è costituita da uno scenario che ipotizza per Lucerna una crescita demografica particolarmente forte a livello nazionale. Il Cantone mantiene al contempo il principio di assorbire la maggior parte di questa crescita nei comuni urbani e ben collegati. Ciò aumenta la pressione sui centri, sugli assi di sviluppo e sulle aree di ristrutturazione. Laddove oggi persiste un sottoutilizzo, le densità minime e i programmi di maggiore densità saranno politicamente più facili da giustificare.
Lo strumento delle «aree centrali» acquista ora maggiore rilevanza. Il Cantone e i Comuni interessati dovranno valutare congiuntamente tali aree con elevato potenziale di densificazione e definirle nel piano direttore. Per i promotori immobiliari, i proprietari e i comuni si tratta di un segnale importante: la crescita futura non dovrà essere dispersa su un’area estesa, ma concentrata in pochi siti ben collegati. Ciò può snellire le procedure, ma aumenta anche i requisiti in materia di spazi aperti, collegamenti e accettazione.
Lo spazio abitativo diventa una questione di superficie
Il piano direttore coniuga lo sviluppo interno con margini di manovra mirati per ulteriori zone edificabili. Nei comuni urbani sono previsti ampliamenti pari al massimo all’8 per cento delle zone edificabili definitivamente approvate, nei comuni di medie dimensioni al 6 per cento e in quelli rurali al 4 per cento. Allo stesso tempo, in posizioni centrali devono rimanere possibili ampliamenti mirati per creare più spazio abitativo. Per il mercato immobiliare, ciò indica che Lucerna non intende risolvere la carenza solo attraverso la densificazione del patrimonio edilizio esistente, ma desidera attivare riserve limitate laddove appaiano giustificabili dal punto di vista dell’assetto insediativo.
Le procedure rimangono il collo di bottiglia
Anche per quanto riguarda le aree lavorative, il Cantone intende intervenire con maggiore incisività al di là dei confini comunali. Ciò è rilevante per le aree strategiche, poiché le lunghe procedure di pianificazione e autorizzazione, nonché la scarsità di terreni edificabili, frenano già oggi lo sviluppo. La tabella di marcia politica rimane tuttavia articolata in più fasi: dopo la messa a disposizione pubblica nel 2025 seguiranno le decisioni cantonali e successivamente l’approvazione da parte della Confederazione. La conclusione della procedura è prevista solo per il 2027. Per il mercato la direzione è quindi chiara, ma l’attuazione rimane legata alla pianificazione comunale, al coordinamento e alla durata delle procedure.