Innerrhoden applica il supplemento per l’abitazione più elevato
Secondo una recente analisi di Wüest Partner, Appenzello Interno è in testa alla classifica svizzera dei rischi di sopravvalutazione delle case unifamiliari. I prezzi in questa regione superano di circa il 16% il valore fondamentale, ma le dimensioni ridotte del mercato rendono tale allarme soggetto a forti oscillazioni.
Il dato si basa su due tendenze che agiscono contemporaneamente. Da un lato, secondo Wüest Partner, tra il 2005 e il 2025 le case unifamiliari nell’Appenzello Interno hanno registrato il maggiore aumento a livello nazionale. Dall’altro lato, il mercato rimane di dimensioni ridotte, per cui le singole transazioni possono distorcere le statistiche in misura maggiore rispetto a quanto avviene nei grandi centri.
Per i proprietari e i potenziali acquirenti si tratta di ben più di un semplice avvertimento accademico. Quando i prezzi superano nettamente i valori fondamentali, aumenta il rischio che le vendite richiedano più tempo, che le aspettative di prezzo debbano essere riviste al ribasso o che le soluzioni di successione per gli immobili più datati diventino più complesse.
L’attrattività spinge, la demografia frena
Wüest Partner individua come fattori trainanti la bassa pressione fiscale, l’attrattività turistica, la domanda di seconde case e la vicinanza alle strutture sanitarie. A conferma di ciò, nel 2026 il Cantone rimarrà al di sotto del limite legale del 20% per le seconde case, sebbene la quota sia leggermente aumentata in tutti i distretti. È proprio questo mix di attrattiva fiscale, paesaggio e destinazioni d’uso specializzate a poter spingere la disponibilità a pagare degli acquirenti oltre il livello determinato dal contesto locale.
Allo stesso tempo, questa classificazione evidenzia alcune debolezze strutturali. Molti posti di lavoro si trovano al di fuori del cantone, la popolazione è relativamente più anziana e non sono in vista grandi ampliamenti della rete di trasporti. Se nei prossimi anni un numero maggiore di immobili dovesse essere immesso sul mercato per motivi legati all’età, l’offerta aggiuntiva si scontrerà con una località la cui domanda dipende fortemente da fattori straordinari.
Nessun segnale di crollo, ma un valore di allerta
Da ciò non si può automaticamente dedurre un crollo dei prezzi imminente. Wüest Partner prevede per il 2026, nonostante una dinamica rallentata, un ulteriore aumento dei prezzi delle case unifamiliari a livello nazionale, anche se a un ritmo nettamente più lento rispetto al passato. Proprio per questo motivo Innerrhoden si distingue. Il cantone, in controtendenza rispetto all’andamento nazionale dei prezzi immobiliari, sta entrando in una zona di elevata sopravvalutazione. Per il mercato immobiliare locale ciò non costituisce la prova di una bolla sul punto di scoppiare, ma è un chiaro segnale di maggiore vulnerabilità in caso di shock congiunturali o di domanda.