I prezzi degli immobili in Germania subiscono un brusco calo
Nel secondo trimestre del 2026 il mercato immobiliare tedesco subisce un netto rallentamento. I prezzi di acquisto registrano solo aumenti minimi, il settore residenziale perde slancio e quello degli uffici torna a registrare valori negativi. Per investitori, promotori immobiliari e finanziatori ciò aggrava l’incertezza nel principale mercato confinante con la Svizzera.
Nel secondo trimestre del 2026, i prezzi di acquisto degli immobili in Germania sono aumentati solo dell’1,3% rispetto all’anno precedente e sono addirittura diminuiti dello 0,1% rispetto al trimestre precedente. La ripresa sta quindi perdendo visibilmente slancio. La situazione è particolarmente delicata per gli operatori del mercato, che, dopo la stabilizzazione del 2025, si aspettavano già un’inversione di tendenza più ampia.
La battuta d’arresto si verifica in un contesto che rimane caratterizzato da tassi d’interesse più elevati, costi di costruzione elevati e incertezza congiunturale. Secondo l’Associazione delle banche ipotecarie tedesche, era proprio questa combinazione di fattori ad aver già frenato la crescita dei prezzi all’inizio dell’anno. L’Istituto di Kiel ha inoltre recentemente evidenziato che anche la dinamica dei canoni di locazione e dei prezzi delle abitazioni sta rallentando.
Il mercato immobiliare residenziale cresce ormai solo a passo d’uomo
Nel secondo trimestre, gli immobili residenziali hanno registrato un aumento dell’1,9% rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente e solo dello 0,3% rispetto al trimestre precedente. All’interno del segmento, le case unifamiliari hanno registrato la performance migliore con un +2,6% rispetto all’anno precedente. Gli appartamenti in condominio hanno registrato un +2,0%. Gli edifici plurifamiliari hanno subito un nuovo calo dell’1,6% e, nonostante l’aumento degli affitti, sono rimasti il segmento residenziale più debole.
Per le sette città più grandi, l’indice registra un aumento del 2,1% su base annua. Amburgo ha registrato la crescita più forte con il 3,8%, seguita da Colonia con il 2,5%. Stoccarda, con lo 0,7%, si è classificata all’ultimo posto. Monaco di Baviera rimane invece il mercato più costoso. Secondo i dati di ImmoScout24, i prezzi di offerta si attestavano lì a circa 8’346 euro al metro quadrato.
Gli affitti continuano a salire, ma in modo meno marcato
Anche sul fronte degli affitti la curva si sta appiattendo. A livello nazionale, gli affitti dei nuovi contratti per gli appartamenti in condomini sono aumentati dal 3,2% da aprile a giugno rispetto all’anno precedente. Nelle grandi metropoli, l’incremento è stato in media solo dell’1,5%. Berlino ha registrato uno 0,6% su base trimestrale, Düsseldorf il 3,6%, Amburgo il 3,3% e Monaco di Baviera il 2,4%.
Gli uffici tornano a perdere terreno
La situazione più critica si registra nel settore commerciale. Nel secondo trimestre del 2026, i canoni degli immobili ad uso ufficio sono diminuiti dell’1,2% rispetto all’anno precedente. Gli immobili destinati al commercio al dettaglio hanno registrato un calo dello 0,2%. Per i promotori immobiliari, i proprietari di immobili esistenti e gli istituti di credito si tratta di un segnale d’allarme, poiché proprio quel segmento che ultimamente aveva mostrato i primi segnali di stabilizzazione sta nuovamente indebolendosi.
Per il settore immobiliare svizzero, lo sguardo rivolto alla Germania va ben oltre la semplice osservazione dei paesi vicini. Il mercato rappresenta un punto di riferimento per i flussi di capitale, le valutazioni, le condizioni di finanziamento e la valutazione del rischio da parte degli investitori istituzionali in Europa. Se lì la formazione dei prezzi dovesse nuovamente rallentare, ciò aumenterebbe anche la pressione sui portafogli transfrontalieri e sulle aspettative relative alle finestre di uscita nel segmento commerciale.