Les prix de l’immobilier en Allemagne connaissent un ralentissement brutal
Le marché immobilier allemand connaît un net ralentissement au deuxième trimestre 2026. Les prix d'achat n'augmentent plus que très légèrement, le marché résidentiel perd de son élan et les valeurs des bureaux redeviennent négatives. Pour les investisseurs, les promoteurs et les bailleurs de fonds, cela accentue l'incertitude sur le principal marché voisin de la Suisse.
Au deuxième trimestre 2026, les prix d’achat de l’immobilier en Allemagne n’ont augmenté que de 1,3 % par rapport à l’année précédente et ont même reculé de 0,1 % par rapport au trimestre précédent. La reprise perd ainsi visiblement de son élan. La situation est particulièrement délicate pour les acteurs du marché qui, après la stabilisation observée en 2025, s’attendaient déjà à un renversement de tendance plus marqué.
Ce recul intervient dans un contexte qui reste marqué par la hausse des taux d’intérêt, des coûts de construction élevés et l’incertitude conjoncturelle. C’est précisément cette combinaison de facteurs qui, selon l’Association allemande des banques hypothécaires, avait déjà freiné la hausse des prix dès le début de l’année. L’Institut de Kiel a par ailleurs récemment montré que la dynamique s’essouffle également en ce qui concerne les loyers proposés et les prix de l’immobilier résidentiel.
Le marché immobilier résidentiel ne progresse plus qu’au ralenti
Les prix de l’immobilier résidentiel ont augmenté de 1,9 % au deuxième trimestre par rapport au même trimestre de l’année précédente, et de seulement 0,3 % par rapport au trimestre précédent. Au sein de ce segment, ce sont les maisons individuelles qui ont affiché la meilleure performance, avec une hausse de 2,6 % par rapport à l’année précédente. Les appartements en copropriété ont enregistré une hausse de 2,0 %. Les immeubles collectifs ont de nouveau reculé de 1,6 % et sont restés le segment résidentiel le plus faible, malgré la hausse des loyers.
Pour les sept plus grandes villes, l’indice affiche une hausse de 2,1 % en glissement annuel. Hambourg a enregistré la plus forte croissance avec 3,8 %, suivie de Cologne avec 2,5 %. Stuttgart arrive en queue de peloton avec 0,7 %. Munich reste quant à elle le marché le plus cher. Selon les données d’ImmoScout24, les prix de vente s’y situaient à environ 8 346 euros le mètre carré.
Les loyers continuent d’augmenter, mais à un rythme moins soutenu
Du côté des loyers également, la courbe s’aplatit. À l’échelle nationale, les loyers des nouveaux baux pour les appartements dans des immeubles collectifs ont augmenté de 3,2 % d’avril à juin par rapport à l’année précédente. Dans les grandes métropoles, la hausse n’a été en moyenne que de 1,5 %. Berlin a enregistré une hausse de 0,6 % en glissement trimestriel, Düsseldorf de 3,6 %, Hambourg de 3,3 % et Munich de 2,4 %.
Les bureaux reculent à nouveau
C’est dans le secteur commercial que la situation se détériore le plus nettement. Au deuxième trimestre 2026, les loyers des immeubles de bureaux ont baissé de 1,2 % par rapport à l’année précédente. Les biens immobiliers destinés au commerce de détail ont reculé de 0,2 %. Pour les promoteurs, les propriétaires de parc immobilier et les prêteurs, il s’agit d’un signal d’alerte, car c’est précisément ce segment, qui avait récemment montré des premiers signes de stabilisation, qui s’affaiblit à nouveau.
Pour le secteur immobilier suisse, se tourner vers l’Allemagne va bien au-delà d’une simple observation du voisinage. Ce marché constitue en effet une référence en matière de flux de capitaux, de valorisations, de conditions de financement et d’évaluation des risques pour les investisseurs institutionnels en Europe. Si la formation des prix y stagne à nouveau, cela accroît également la pression sur les portefeuilles transfrontaliers et sur les attentes concernant les opportunités de sortie dans le segment commercial.