Il mercato immobiliare logistico si sta dimostrando saldo nella crisi del virus corona
CBRE Svizzera pubblica il rapporto sulla logistica immobiliare Svizzera 2020. Ciò dimostra che il mercato immobiliare logistico svizzero ha fondamenti solidi, ma è anche caratterizzato da una crescente diversificazione.
Il rapporto sulla logistica immobiliare Svizzera 2020 è stato pubblicato con il titolo “Elevato interesse di investimento in un ambiente di mercato dinamico ma non molto liquido”.
La crisi della corona mostra chiaramente quanto siano fragili le catene logistiche globali e quanto sia importante una fornitura di base funzionante. Nell’attuale contesto di mercato, è probabile che la crescente diversificazione nel mercato immobiliare logistico svizzero aumenti ulteriormente. David Schoch, Director Research & Consulting presso CBRE Svizzera, afferma: «I molti rivenditori che finora hanno offerto la loro gamma di prodotti solo nei negozi fissi devono reinventarsi adesso. Questo cambiamento strutturale aumenterà ulteriormente la domanda di spazio logistico per la vendita al dettaglio online. »
Alexandre Monney, gestore del fondo immobiliare “Procimmo Swiss Commercial Fund”, è generalmente positivo: “Il mercato trae vantaggio dal dinamismo della struttura svizzera industriale e delle PMI. La domanda di spazio logistico si sta sviluppando bene, mentre l’offerta è limitata, soprattutto nel segmento di mercato su larga scala, che a sua volta mantiene la pressione sugli affitti. » Oltre ai solidi fondamentali, secondo Monney, nonostante la forte compressione dei rendimenti degli ultimi anni, la logistica offre ancora rendimenti interessanti rispetto ad altre attività e grandi opportunità di diversificazione del rischio.
Ecco i risultati più importanti del rapporto immobiliare:
Rendimenti primi in calo
I rendimenti principali sono scesi al 4,1% (netto) e continueranno a essere al passo con i bassi rendimenti di altre classi di attività a causa della continua pressione degli investimenti in un ambiente di mercato a ciclo tardivo. La differenza tra proprietà logistiche di prim’ordine e proprietà degli uffici è quindi di circa 150-200 punti base. Un allentamento generale delle strategie di investimento può essere osservato per i singoli investitori. I fondi immobiliari svizzeri, le società di capitali e le basi di investimento che hanno già investito nella logistica hanno annunciato che continueranno ad aumentare la loro allocazione alle proprietà logistiche nei prossimi anni.
Offerta di noleggio in aumento con un’alta percentuale di proprietari-occupanti
Rispetto all’anno precedente, l’offerta è aumentata da 390.000 m2 (quota di approvvigionamento dell’1,6%) a 465.000 m2 (quota di approvvigionamento dell’1,9%) ed è ancora dominata da piccoli spazi. Tuttavia, ciò non implica un calo della domanda, poiché gran parte dell’assorbimento netto stimato di circa 200.000 m2 all’anno è coperto da nuovi sviluppi. Il portafoglio logistico svizzero è ancora caratterizzato da un alto tasso di occupazione del proprietario tra il 60 e il 70%.
Divergente chiedere affitti
Gli affitti più costosi e più economici hanno continuato a divergere. Le offerte su larga scala da 1.000 m2 mostrano la più forte crescita degli affitti.
Elevati investimenti in costruzioni nella Svizzera romanda
Il volume persistentemente elevato di nuovi edifici testimonia una buona domanda di spazi di qualità e dimensioni adeguate. Gli investimenti in depositi e depositi sono aumentati negli ultimi dieci anni, in particolare nella Svizzera romanda. I Cantoni di Vaud e Friburgo fungono sempre più da collegamento tra la Svizzera tedesca e quella francofona per i concetti di doppia logistica.
Parte della domanda svizzera di spazio ricade su paesi stranieri vicino al confine
I principali fornitori di elettronica domestica dominano la domanda nazionale di centri di distribuzione. Tuttavia, i giganti online stranieri registrano la più alta crescita delle vendite. Solo Zalando e Amazon gestiscono centri di evasione elettronica vicino al confine svizzero con quasi 800.000 m2.
Conversione di immobili al dettaglio suburbani
Nelle aree commerciali esistenti al di fuori delle città, in particolare, le difficoltà nel commercio al dettaglio potrebbero aprire opportunità per usi logistici che beneficiano di buone condizioni quadro per la costruzione e la suddivisione in zone.