Der Logistikimmobilienmarkt erweist sich in der Coronavirus-Krise als standhaft
CBRE Switzerland veröffentlicht den Logistikimmobilienbericht Schweiz 2020. Dieser zeigt: Der Schweizer Logistikimmobilienmarkt weist starke Fundamentaldaten auf, steht aber auch im Zeichen einer zunehmenden Diversifikation.
Der Logistikimmobilienbericht Schweiz 2020 ist unter dem Titel «Hohes Anlageinteresse in dynamischem, aber wenig liquiden Marktumfeld» erschienen.
Wie fragil die globalen Logistikketten sind und wie wichtig eine funktionierende Grundversorgung ist, zeigt sich in der Coronakrise deutlich. Im aktuellen Marktumfeld dürfte sich die zunehmende Diversifikation im Schweizer Logistikimmobilienmarkt weiter verstärken. David Schoch, Director Research & Consulting bei CBRE Switzerland, sagt: «Die vielen Händler, die ihr Sortiment bis anhin nur stationär angeboten haben, müssen sich gerade jetzt neu erfinden. Dieser Strukturwandel wird die Nachfrage nach Logistikflächen für den Online-Handel weiter verstärken.»
Alexandre Monney, Fondsmanager des Immobilienfonds «Procimmo Swiss Commercial Fund», ist grundsätzlich positiv gestimmt: «Der Markt profitiert von der Dynamik der Schweizer Industrie- und KMU-Struktur. Die Nachfrage nach Logistikflächen entwickelt sich gut, während das Angebot begrenzt ist, insbesondere im grossflächigen Marktsegment, was wiederum den Druck auf die Mieten aufrechterhält.» Über die starken Fundamentaldaten hinaus bietet die Logistik laut Monney trotz der starken Renditekompression in den letzten Jahren immer noch attraktive Erträge im Vergleich zu anderen Vermögenswerten und eine grosse Chancen zur Risikostreuung.
Hier die wichtigsten Erkenntnisse aus dem Immobilienbericht:
Sinkende Spitzenrenditen
Die Top-Renditen sind auf 4,1% (netto) gesunken und werden durch den anhaltenden Anlagedruck in einem spätzyklischen Marktumfeld weiter zu den tiefen Renditen anderer Assetklassen aufschliessen. Die Differenz zwischen erstklassigen Logistikimmobilien und Büroliegenschaften liegt damit noch bei rund 150 bis 200 Basispunkten. Bei einzelnen Investoren kann eine allgemeine Lockerung der Anlagestrategien konstatiert werden. Bereits in Logistik investierte Schweizer Immobilienfonds, Aktiengesellschaften und Anlagestiftungen haben angekündigt, ihre Allokation in Logistikimmobilien in den nächsten Jahren weiter zu erhöhen.
Steigendes Mietangebot bei hohem Eigennutzeranteil
Das Angebot ist im Vorjahresvergleich von 390’000 m2 (Angebotsquote von 1,6%) auf 465’000 m2 (Angebotsquote von 1,9%) angestiegen und wird nach wie vor durch Kleinflächen dominiert. Damit ist jedoch nicht auf einen Nachfragerückgang zu schliessen, denn ein Grossteil der geschätzten Nettoabsorption von rund 200’000 m2 pro Jahr wird durch Neuentwicklungen abgedeckt. Der Schweizer Logistikbestand ist nach wie vor durch eine hohe Eigennutzerquote von rund 60 – 70% geprägt.
Divergierende Angebotsmieten
Die teuersten und die günstigsten Angebotsmieten haben sich weiter auseinander divergiert. Die grossflächigen Angebote ab 1’000 m2 zeigen dabei das stärkste Mietzinswachstum.
Hohe Bauinvestitionen in der französisch-sprachigen Schweiz
Die anhaltend hohen Neubauvolumen zeugen von einer guten Nachfrage nach Flächen mit entsprechender Qualität und Grösse. Die Investitionen in Lagerhallen und Depots haben in der letzten Dekade insbesondere in der Romandie zugenommen. Die Kantone Waadt und Freiburg fungieren dabei immer mehr als Bindeglied zwischen der Deutsch- und Westschweiz für duale Logistikkonzepte.
Teil der Schweizer Flächennachfrage fällt aufs grenznahe Ausland
Die grossen Anbieter von Heimelektronik dominieren die nationale Nachfrage nach Verteilzentren. Dennoch verzeichnen die ausländischen Online-Riesen das höchste Umsatzwachstum. Alleine Zalando und Amazon betreiben unweit der Schweizer Grenze E-Fulfillment-Center mit knapp 800’000 m2.
Umnutzung von suburbanen Detailhandelsimmobilien
Insbesondere in den bestehenden Einkaufsgebieten ausserhalb der Städte könnten sich durch die Schwierigkeiten im stationären Handel Opportunitäten für Logistiknutzungen auftun, die dort von guten bau- und zonenrechtlichen Rahmenbedingungen profitieren.