Le marché de l'immobilier logistique se montre indéfectible dans la crise du virus corona
CBRE Suisse publie le rapport sur l'immobilier logistique Suisse 2020. Cela montre que le marché suisse de l'immobilier logistique a de solides fondamentaux, mais se caractérise également par une diversification croissante.
Le rapport sur l’immobilier logistique Suisse 2020 a été publié sous le titre «Fort intérêt d’investissement dans un environnement de marché dynamique mais peu liquide».
La crise de la couronne montre clairement la fragilité des chaînes logistiques mondiales et l’importance d’un approvisionnement de base fonctionnel. Dans l’environnement de marché actuel, la diversification croissante du marché immobilier logistique suisse devrait encore augmenter. David Schoch, directeur de la recherche et du conseil chez CBRE Suisse, déclare: «Les nombreux détaillants qui n’ont jusqu’à présent proposé leur gamme de produits que dans des magasins fixes doivent se réinventer dès maintenant. Ce changement structurel augmentera encore la demande d’espace logistique pour la vente au détail en ligne. »
Alexandre Monney, gérant du fonds immobilier «Procimmo Swiss Commercial Fund», est globalement positif: «Le marché bénéficie du dynamisme de la structure industrielle et PME suisse. La demande d’espace logistique se développe bien, alors que l’offre est limitée, notamment sur le segment de marché à grande échelle, qui à son tour maintient la pression sur les loyers. » Outre les fondamentaux solides, selon Monney, malgré la forte compression des rendements de ces dernières années, la logistique offre toujours des rendements attractifs par rapport aux autres actifs et de grandes opportunités de diversification des risques.
Voici les conclusions les plus importantes du rapport immobilier:
Baisse des rendements préférentiels
Les rendements les plus élevés ont chuté à 4,1% (net) et continueront de rattraper les faibles rendements des autres classes d’actifs en raison de la pression continue des investissements dans un environnement de marché en fin de cycle. La différence entre des immeubles logistiques de premier ordre et des immeubles de bureaux est donc de l’ordre de 150 à 200 points de base. Un assouplissement général des stratégies d’investissement peut être observé pour les investisseurs individuels. Les fonds immobiliers suisses, les sociétés anonymes et les fondations de placement qui ont déjà investi dans la logistique ont annoncé qu’ils continueraient d’augmenter leur allocation aux propriétés logistiques au cours des prochaines années.
Augmentation de l’offre locative avec une forte proportion de propriétaires occupants
Par rapport à l’année précédente, l’offre est passée de 390 000 m2 (quota d’approvisionnement de 1,6%) à 465 000 m2 (quota d’approvisionnement de 1,9%) et est toujours dominée par les petits espaces. Cependant, cela n’implique pas une baisse de la demande, car une grande partie de l’absorption nette estimée à environ 200 000 m2 par an est couverte par de nouveaux développements. Le portefeuille logistique suisse se caractérise toujours par un taux d’occupation élevé de l’ordre de 60 à 70%.
Des loyers divergents
Les loyers demandés les plus chers et les moins chers ont continué de diverger. Les offres à grande échelle à partir de 1000 m2 affichent la plus forte croissance des loyers.
Investissements de construction importants en Suisse romande
Le volume constamment élevé de nouveaux bâtiments témoigne d’une bonne demande d’espace de qualité et de taille appropriées. Les investissements en entrepôts et dépôts ont augmenté au cours de la dernière décennie, notamment en Suisse romande. Les cantons de Vaud et de Fribourg agissent de plus en plus comme un lien entre la Suisse alémanique et la Suisse romande pour les concepts de double logistique.
Une partie de la demande suisse d’espace dépend des pays étrangers proches de la frontière
Les principaux fournisseurs d’électronique domestique dominent la demande nationale de centres de distribution. Néanmoins, les géants étrangers en ligne enregistrent la plus forte croissance des ventes. Zalando et Amazon exploitent à eux seuls des centres de distribution électronique près de la frontière suisse avec près de 800 000 m2.
Conversion de l’immobilier commercial de banlieue
Dans les zones commerciales existantes en dehors des villes en particulier, les difficultés de la vente au détail de briques et de mortier pourraient ouvrir des possibilités d’utilisations logistiques qui bénéficient de bonnes conditions de construction et de zonage.