Il Ticino è attraente, ma esigente

L'alta qualità della vita, la posizione strategicamente favorevole e i rendimenti interessanti rendono il Ticino un luogo interessante per gli investitori immobiliari. Tuttavia, l'immagine e la posizione non bastano da sole a convincere i capitali della Svizzera tedesca. Manuel Gamper, fondatore di Leading Investors, spiega dove il Cantone è convincente, dove deve ancora recuperare e quali sono le condizioni necessarie per trasformare il potenziale in investimenti concreti.

Se dovesse descrivere in una sola frase il Ticino di oggi come luogo di investimento e citare gli argomenti più importanti per un investimento immobiliare, come lo riassumerebbe?
Oggi il Ticino è una località attraente ma selettiva: L’alta qualità della vita, la posizione strategica e i rendimenti superiori alla media vanno di pari passo con un volume di mercato limitato, una certa complessità politica e una crescente necessità di competenze specialistiche. I tre argomenti più forti a favore dell’investimento immobiliare sono la stabilità istituzionale e fiscale della Svizzera, la sua posizione unica come porta meridionale del Paese con collegamenti con l’Italia e un mercato che continua a offrire una solida domanda e opportunità di rivalutazione del valore per gli immobili ben posizionati.

Dove l’immagine del Ticino e la realtà percepita dagli investitori divergono maggiormente e quali aspettative hanno oggi gli investitori di Zurigo, Zugo o Basilea nei confronti della regione?
Il Ticino tende a vedersi come una località premium, enfatizzando la qualità della vita e l’attrattiva della regione, e spesso presume che questo sia sufficiente per attirare gli investitori. Tuttavia, gli investitori hanno anche bisogno di maggiori dimensioni, trasparenza e processi più efficienti. Oggi si aspettano velocità, prevedibilità, trasparenza dei dati e prodotti di qualità istituzionale. Il Ticino ha ancora difficoltà in termini di scalabilità, tempi decisionali e chiarezza di pianificazione.

Il vostro lavoro è molto orientato ai dati. In quali ambiti il Ticino manca attualmente della trasparenza necessaria per consentire agli investitori di prendere decisioni più rapide e certe?
I dati di base sono oggi disponibili. Mancano soprattutto elementi orientati al futuro, realmente rilevanti per il processo decisionale: Tempi di assorbimento, dinamiche della domanda, tendenze del mercato e durata effettiva del progetto. C’è quindi bisogno di una maggiore integrazione e analisi dei dati, nonché di esperti in grado di interpretarli e di fornire un supporto concreto agli investitori grazie alla loro profonda conoscenza del territorio.

Quale regione ticinese è attualmente più interessante dal punto di vista degli investitori – Lugano, Bellinzona o Locarno – e perché?
Dipende molto dai rispettivi obiettivi e dal profilo di investimento, ma se dovessi sceglierne una, oggi sarebbe Lugano: maggiore visibilità, liquidità e attrattiva economica. Bellinzona è strategicamente favorevole e in ripresa, Locarno rimane interessante, ma è più selettiva e più legata a singoli progetti.

In che misura questioni come la disponibilità di manodopera qualificata, l’esodo dei giovani, la dinamica economica di lungo periodo e la vicinanza all’Italia giocano oggi un ruolo nella valutazione del Ticino come business location?
Stanno diventando sempre più importanti. I capitali si concentrano ora sulla sostenibilità a lungo termine: la demografia, l’attrattiva per i talenti, le dinamiche occupazionali e la capacità innovativa stanno diventando importanti quanto i rendimenti. Il Ticino ha asset class che devono essere gestite con attenzione e altre molto interessanti. Anche la vicinanza all’Italia è un equilibrio dinamico. Rimane un vantaggio in termini di accesso alla manodopera, alla cultura e agli scambi economici, ma comporta anche una maggiore pressione competitiva e la percezione di una maggiore esposizione strutturale, che può amplificare sia le opportunità che le vulnerabilità.

In che misura le decisioni concrete di investimento in Ticino sono attualmente rallentate dalle procedure di concessione delle licenze edilizie, dalle incertezze urbanistiche e dalla complessità politica?
Le rallentano notevolmente. Non tanto come ostacolo assoluto, ma come fattore che porta con sé incertezza sui tempi – e il tempo è oggi uno dei più importanti value driver.

In un mercato con margini più bassi e rischi più elevati, le transazioni fuori mercato, i club deal e i coinvestimenti stanno diventando sempre più importanti. Sono proprio queste alcune delle poche opportunità per continuare a investire in modo interessante in Ticino oggi?
Non sono l’unica opzione, ma sono sempre più le più efficaci. In un mercato piccolo e caratterizzato da relazioni personali, l’accesso alle opportunità e la capacità di strutturare le operazioni contano spesso più della pura forza finanziaria. Le opportunità ci sono, ma richiedono l’apertura a diverse classi di attività, come l’ospitalità, l’industria o gli alloggi per anziani, nonché una maggiore flessibilità. Con l’aiuto dei dati e di strutture di investimento più avanzate, stimiamo che il potenziale non sfruttato sia compreso tra 200 e 400 milioni di franchi svizzeri all’anno.

In che misura l’attuale situazione globale, i conflitti geopolitici, i prezzi dell’energia e l’incertezza dei mercati influenzano la volontà di investire in regioni più piccole o remote come il Ticino?
In modo evidente. In tempi di incertezza, i capitali tendono a privilegiare i mercati grandi e liquidi. Regioni come il Ticino devono quindi dimostrare in modo ancora più evidente il loro rapporto rischio/rendimento. Allo stesso tempo, i margini e i rendimenti, spesso superiori alla media nazionale, rappresentano un’opportunità concreta che – se ben comunicata e strutturata – può diventare un vero e proprio vantaggio competitivo.

Quali sono le tre misure a cui il Cantone dovrebbe dare priorità nei prossimi due anni per rendere il Ticino significativamente più attraente per gli investitori della Svizzera tedesca?
Accelerare le procedure e renderle più prevedibili, portare avanti i grandi progetti pubblici e il quadro normativo, investire con decisione nell’attrattività economica e nella fidelizzazione dei talenti.

Quale messaggio vorrebbe inviare ai politici e agli attori dello sviluppo territoriale in vista dei prossimi due o tre anni?
Il Ticino ha tutte le carte in regola per essere molto attraente. È fondamentale comunicarlo chiaramente e sottolineare questi punti di forza attraverso l’implementazione, la velocità, la competenza e il lavoro di squadra tra gli stakeholder.

Redazione: immoMedia, Immagine: per gentile concessione