Le Tessin est attractif, mais sélectif

Une qualité de vie élevée, une situation stratégique et des rendements attractifs font du Tessin un site attrayant pour les investisseurs immobiliers. Mais pour vraiment convaincre les capitaux de Suisse alémanique, l'image et la situation ne suffisent pas. Manuel Gamper, fondateur de Leading Investors, explique où le canton convainc, où il a encore du retard à rattraper et quelles conditions doivent être réunies aujourd'hui pour transformer le potentiel en investissements concrets.

Si vous deviez décrire le Tessin aujourd’hui en une seule phrase en tant que lieu d’investissement et citer les principaux arguments en faveur d’un investissement immobilier, comment le résumeriez-vous ?
Le Tessin est aujourd’hui un site attractif, mais sélectif : Une qualité de vie élevée, une situation stratégique et des rendements supérieurs à la moyenne vont de pair avec un volume de marché limité, une certaine complexité politique et un besoin croissant de compétences spécialisées. Les trois arguments les plus forts en faveur d’un investissement immobilier sont la stabilité institutionnelle et fiscale de la Suisse, sa situation unique de porte d’entrée méridionale du pays reliée à l’Italie et un marché qui continue d’offrir une demande solide et des possibilités de plus-value pour les biens bien positionnés.

Sur quels points l’image que le Tessin a de lui-même et la réalité perçue par les investisseurs divergent-ils le plus, et quelles sont les attentes des investisseurs de Zurich, Zoug ou Bâle vis-à-vis d’une région aujourd’hui ?
Le Tessin a tendance à se considérer comme un lieu premium, en misant sur la qualité de vie et l’attractivité de la région, et part souvent du principe que cela suffit à attirer les investisseurs. Cependant, les investisseurs ont également besoin de plus de taille, de transparence et de processus plus efficaces. Aujourd’hui, ils attendent de la rapidité, de la prévisibilité, de la transparence des données et des produits de qualité institutionnelle. Le Tessin a encore des difficultés avec l’évolutivité, les temps de décision et la clarté de la planification.

Vous travaillez de manière très orientée vers les données. Dans quels domaines le Tessin manque-t-il aujourd’hui de la transparence nécessaire pour que les investisseurs puissent décider plus rapidement et avec une plus grande certitude ?
Les données de base sont aujourd’hui disponibles. Ce qui manque, ce sont surtout des éléments orientés vers l’avenir et réellement pertinents pour la prise de décision : Les délais d’absorption, la dynamique de la demande, les tendances du marché et la durée réelle des projets. Il faut donc une intégration et une évaluation plus poussées des données, ainsi que des spécialistes capables de les interpréter et d’aider concrètement les investisseurs grâce à leur connaissance approfondie de la région.

Quelle région du Tessin est aujourd’hui la plus intéressante du point de vue des investisseurs – Lugano, Bellinzone ou Locarno – et pourquoi ?
Cela dépend beaucoup des objectifs et du profil d’investissement de chacun, mais si l’on devait en choisir une, ce serait aujourd’hui Lugano : visibilité accrue, liquidité et attractivité économique. Bellinzone est stratégiquement bien placée et en plein essor, Locarno reste intéressante mais est plus sélective et davantage liée à des projets individuels.

Dans quelle mesure des thèmes comme la disponibilité d’une main-d’œuvre qualifiée, l’exode des jeunes, la dynamique économique à long terme et la proximité de l’Italie jouent-ils un rôle aujourd’hui dans l’évaluation du Tessin en tant que site économique ?
Ils prennent de plus en plus d’importance. Les capitaux sont désormais attentifs à la durabilité à long terme : la démographie, l’attrait pour les talents, la dynamique de l’emploi et la capacité d’innovation deviennent aussi déterminants que le rendement. Le Tessin dispose de classes d’actifs qui doivent être gérées avec soin et d’autres qui sont très intéressantes. La proximité de l’Italie constitue également un équilibre dynamique. Elle reste un avantage en termes d’accès à la main-d’œuvre, à la culture et aux échanges économiques, mais elle implique aussi une pression concurrentielle plus forte et la perception d’une plus grande exposition structurelle, ce qui peut renforcer à la fois les opportunités et les vulnérabilités.

Dans quelle mesure les procédures d’octroi de permis de construire, les incertitudes en matière de planification et la complexité politique freinent-elles aujourd’hui les décisions concrètes d’investissement au Tessin ?
Elles les freinent considérablement. Pas tant comme un obstacle absolu que comme un facteur d’incertitude quant au calendrier – et le temps est aujourd’hui l’un des principaux moteurs de la valeur.

Dans un marché où les marges sont plus faibles et les risques plus élevés, les transactions hors marché, les club deals et les co-investissements prennent de plus en plus d’importance. S’agit-il précisément aujourd’hui de quelques-unes des rares possibilités de continuer à investir de manière attrayante au Tessin ?
Ce ne sont pas les seules possibilités, mais de plus en plus souvent les plus efficaces. Dans un petit marché caractérisé par des relations personnelles, l’accès aux opportunités et la capacité à structurer des deals comptent souvent plus que la simple puissance financière. Les opportunités sont là, mais nécessitent une ouverture à différentes classes d’actifs comme l’hôtellerie, l’industrie ou les résidences pour personnes âgées, ainsi qu’une plus grande flexibilité. Grâce aux données et à des structures d’investissement plus avancées, nous estimons que le potentiel inexploité se situe entre 200 et 400 millions de francs par an.

Dans quelle mesure la situation mondiale actuelle, les conflits géopolitiques, les prix de l’énergie et l’incertitude des marchés influencent-ils la volonté d’investir dans des régions plus petites ou isolées comme le Tessin ?
C’est perceptible. En période d’incertitude, les capitaux ont tendance à privilégier les marchés importants et liquides. Des régions comme le Tessin doivent donc montrer encore plus clairement leur rapport risque/rendement. En même temps, les marges et les rendements souvent supérieurs à la moyenne nationale représentent une opportunité concrète qui, si elle est bien communiquée et structurée, peut devenir un véritable avantage concurrentiel.

Quelles sont les trois mesures que le canton devrait prendre en priorité au cours des deux prochaines années pour que le Tessin devienne nettement plus attractif pour les investisseurs de Suisse alémanique ?
Accélérer les procédures et les rendre plus prévisibles, faire avancer les grands projets publics et le cadre réglementaire, et investir résolument dans l’attractivité économique et la rétention des talents.

Quel message souhaitez-vous faire passer aux politiques et aux acteurs du développement territorial dans la perspective des deux ou trois prochaines années ?
Le Tessin a tout ce qu’il faut pour être très attractif. Il est crucial de le faire savoir clairement et de mettre en valeur ces atouts par la mise en œuvre, la rapidité, la compétence et le travail d’équipe entre les acteurs.

Rédaction : immoMedia, photo : mise à disposition