Il business più sporco del mercato immobiliare svizzero
Alla porta si presenta uno sconosciuto. Vuole la casa, subito, a un prezzo che va oltre ogni confronto di mercato. Il giorno dopo torna, questa volta con una valigia. Quello che sembra un brutto thriller si verifica in realtà decine di volte sul mercato immobiliare svizzero. Dietro c'è un sistema che trasforma il denaro nero in cemento e fa salire i prezzi per tutti.
Nella regione svizzera del Mittelland, un proprietario ha inizialmente rifiutato l’offerta. L’offerta era di gran lunga superiore al prezzo di mercato ed era sospettoso dell’acquirente. Un giorno dopo, lo stesso uomo si è presentato alla porta con dei contanti, una somma a sei zeri come “caparra”. Il proprietario è diventato debole. Le tracce di questo affare hanno portato direttamente nell’ambiente di un’agenzia di viaggi di Lucerna sospettata di riciclaggio di denaro e a persone con stretti legami con un boss albanese della cocaina che è in custodia in Albania dall’autunno 2024.
Lo schema è sempre lo stesso
CH Media ha recentemente documentato transazioni immobiliari dubbie in diversi cantoni. Lo schema si ripete. I proprietari vengono contattati direttamente, le offerte di acquisto vengono gonfiate in modo massiccio e la pressione temporale è enorme. Chi accetta spesso scopre che i nuovi proprietari lasciano subito l’immobile vuoto o lo rivendono a un prezzo molto più alto. Un appartamento nel centro della Svizzera è rimasto vuoto per oltre un anno dopo una simile transazione, riscattato a una società immobiliare anonima, con il proprietario che apparentemente era in grado di lasciare inutilizzato un investimento di oltre un milione di franchi.
Il lavoro nero come secondo canale di denaro
Non è solo il denaro della droga a confluire nelle proprietà. Anche il denaro illecito proveniente dal settore edile vi finisce. Lo schema è ingegnoso. Un imprenditore criminale riceve un milione di franchi per un nuovo edificio attraverso la banca in modo normale. Grazie al lavoro nero, il progetto gli costa solo 700.000 franchi. Nasconde i restanti 300.000 franchi con fatture false emesse da società fittizie che rilasciano ricevute fittizie in cambio di una commissione di circa il cinque per cento. Queste società non tengono alcuna contabilità e di solito sono già in bancarotta quando le autorità fanno domande. Il risultato è un profitto di 300.000 franchi svizzeri a spese dei cittadini e dei lavoratori edili.
Il mercato tace, il prezzo sale
Si stima che oltre un terzo di tutti i casi di riciclaggio di denaro nel mondo siano legati a transazioni immobiliari. La Svizzera è considerata particolarmente attraente a livello internazionale perché il mercato è stabile e la regolamentazione è stata a lungo frammentaria. L’avvocato Fabian Teichmann, esperto di riciclaggio di denaro, spiega in poche parole: “Se sei intelligente, preferisci comprare quattro proprietà per cinque milioni ciascuna piuttosto che una per 20 milioni. Dà meno nell’occhio” L’effetto collaterale diretto sono acquisti troppo costosi che fanno salire i prezzi per tutti.
La legge sta seguendo l’esempio, lentamente
Il 26 settembre 2025 il Parlamento svizzero ha approvato una revisione della Legge sul riciclaggio di denaro. Anche gli agenti immobiliari sono ora soggetti a obblighi di due diligence e devono aderire a un’organizzazione di autoregolamentazione riconosciuta. L’inconveniente di questa legge è che le transazioni inferiori a cinque milioni di franchi rimangono fuori dall’ambito di applicazione dell’obbligo. L’entrata in vigore è prevista per la seconda metà del 2026. Chi acquista oggi quattro immobili per un valore di quattro milioni l’uno, per il momento resterà al riparo dai controlli.