I terreni edificabili non mancano, solo che nessuno costruisce
In Svizzera si discute della crisi abitativa. Il PLR intende quindi destinare nuovamente più terreni all’edilizia residenziale. Tuttavia, uno studio recente dimostra che il problema risiede altrove. I terreni edificabili ci sono, ma vengono semplicemente accumulati. Chi ora allenta le norme di pianificazione territoriale sacrifica la legge più intelligente degli ultimi decenni.
Dopo il “no” all’iniziativa dei 10 milioni, la copresidente del PLR Susanne Vincenz-Stauffacher chiede un cambio di rotta. I cantoni e i comuni dovrebbero avere maggiore margine di manovra nella delimitazione di nuove zone edificabili. «Dovremmo destinare nuovi terreni a zona edificabile», afferma, aggiungendo che l’ago della bilancia ha oscillato troppo verso la densificazione. Chi parla di affitti alle stelle, di tassi di sfitto ai minimi storici a Zurigo e Ginevra o di prezzi di acquisto a sette cifre sul Lago di Zugo, prima o poi arriva alla vera causa di tutto questo: il terreno.
41’291 chilometri quadrati, non di più
La Svizzera si estende su 41’291 chilometri quadrati. Un terzo è costituito da alta montagna e corsi d’acqua, un altro terzo da foreste. Il resto è suddiviso tra insediamenti e agricoltura: è qui che si gioca la vera battaglia per la ripartizione. Secondo la normativa vigente, le destinazioni d’uso continuano ad essere possibili. Tuttavia, non possono più avvenire secondo il mero capriccio di un’assemblea comunale o di magnati locali dell’edilizia, ma devono inserirsi in un piano generale. È proprio questo il fulcro della revisione I della LPT.
Il capolavoro del 2013
Fino al referendum del marzo 2013, i Cantoni e i Comuni decidevano in larga misura autonomamente dove costruire. Il risultato nell’Altopiano: un agglomerato urbano che si espandeva in modo disordinato, un massiccio spreco di terreno, la frammentazione del territorio. La revisione I della LPT ha posto fine a questa anarchia. Sviluppo verso l’interno, insediamenti compatti, riserve di terreno edificabile limitate al fabbisogno di 15 anni. Laddove tale fabbisogno veniva superato, fenomeno particolarmente marcato nel Vallese, la Confederazione ha disposto delle declassificazioni. Chi ottiene una nuova destinazione d’uso paga da allora un’imposta sugli utili, che a sua volta indennizza i proprietari delle aree soggette a declassamento. Un sistema dotato di una logica interna.
Un caso eccezionale nella politica svizzera
Questo punto merita particolare attenzione. Nella politica sociale e sanitaria siamo da anni in una fase di stallo. Soluzioni efficaci per la previdenza per la vecchiaia, l’assicurazione invalidità o i premi delle casse malati in aumento, se mai vengono messe sul tavolo, vengono di fatto affossate dalle pressioni delle lobby. La politica di sicurezza è una farsa caratterizzata da fallimenti e acquisti sbagliati. Nella politica europea dominano le lotte difensive. La pianificazione del territorio è invece ben diversa. La revisione I della LPT ha dimostrato di cosa sono capaci le istituzioni politiche nei loro momenti migliori: in modo strutturale, sostenibile e coraggioso.
I terreni edificabili non mancano
Uno studio di Raiffeisen Svizzera del febbraio 2026 contraddice radicalmente la diagnosi del PLR. Le riserve esistenti di terreni edificabili offrono spazio per 950’000-1,5 milioni di persone. Una Svizzera da 10 milioni di abitanti non richiederebbe, in termini puramente matematici, nemmeno un metro quadrato in più di zona edificabile. Molti proprietari terrieri, tuttavia, non hanno alcun interesse a costruire. I terreni edificabili non edificati fungono da parcheggi, aree di stoccaggio o semplicemente da investimento per le generazioni future. Chi negli ultimi 25 anni ha accumulato terreni edificabili invece di costruirvi, ha ottenuto un rendimento del 592 per cento.
Cosa aiuta davvero
Il terreno non si può produrre e tanto meno si può ristampare come le banconote. Una volta impermeabilizzato, lo è in modo irreversibile. Nuovi approcci per mobilitare i terreni edificabili esistenti, incentivi mirati per i proprietari e una coerente densificazione del patrimonio edilizio esistente rappresenterebbero la strada giusta da seguire. La destinazione a zona edificabile come risposta rapida alla crisi abitativa sarebbe la mossa sbagliata al momento sbagliato e minerebbe proprio quella legge che la politica svizzera ha approvato in uno dei suoi momenti migliori.