Il 22 aprile 2026 il Consiglio federale ha approvato un rapporto contenente misure volte ad accelerare la costruzione di alloggi e ha incaricato il DATEC di elaborare un progetto da sottoporre a consultazione entro la fine del 2026. Tra le altre cose, si prevede di sancire nella legge sulla pianificazione del territorio, come interesse nazionale, la costruzione di alloggi in combinazione con lo sviluppo insediativo verso l’interno. La pressione politica a favore della densificazione sta quindi aumentando in modo evidente.
Proprio nel patrimonio edilizio esistente, tuttavia, si evince chiaramente perché la fattibilità tecnica e gli strumenti di pianificazione da soli non bastino. Laddove proprietari, investitori, comuni, imprese e residenti si scontrano con obiettivi divergenti, i conflitti spesso si risolvono solo in una fase avanzata. Per le aree e i quartieri ciò comporta procedure più lunghe, finestre di investimento incerte e rischi maggiori nella realizzazione.
Dalla lotta di posizione alla realizzazione
Lo sviluppo urbano raramente fallisce per mancanza di concetti. Spesso è un altro meccanismo a bloccarlo. Le parti coinvolte negoziano su posizioni visibili, sebbene dietro di esse si celino interessi ben diversi, quali accessibilità, affluenza, rendimento, qualità abitativa o accettazione politica. Se questi interessi rimangono inespressi, il dibattito si restringe a una lotta per la ripartizione delle risorse. Solo quando le esigenze vengono rese note e messe a confronto tra loro, emergono opzioni solide per la destinazione d’uso, la suddivisione in fasi, la viabilità e i plusvalori pubblici.
Questa pressione negoziale aumenta perché lo sviluppo interno avviene all’interno di insediamenti esistenti e interviene quindi direttamente su destini d’uso consolidati, rapporti di proprietà e aspettative locali. La stessa Confederazione indica le opposizioni e i ricorsi come fattori di ritardo nei progetti di edilizia residenziale. Chi vuole promuovere la densificazione deve quindi non solo pianificare, ma anche individuare tempestivamente i conflitti, aprire margini di negoziazione e chiarire con precisione i ruoli.
L’Urban Management diventa una competenza chiave
È proprio qui che entra in gioco il CAS in Urban Management presso il CUREM dell’Università di Zurigo. Il corso di studi è offerto dal 2018, comprende 15 ECTS ed è suddiviso nei tre moduli Urban Economics, Urban Development e Urban Leadership. Si rivolge a professionisti e dirigenti operanti nei settori dello sviluppo comunale e urbano, della pianificazione territoriale e del settore immobiliare, che devono gestire processi di trasformazione superando i confini istituzionali e disciplinari.
Per il settore immobiliare non si tratta di una competenza accessoria. Quando la densificazione viene promossa a livello politico e le procedure sono contemporaneamente soggette a pressioni temporali, aumenta il valore di figure in grado di tradurre gli interessi, negoziare le opzioni e guidare i progetti esistenti attraverso costellazioni complesse. Lo sviluppo interno necessita quindi di qualcosa di più della semplice sicurezza nella pianificazione. Ha bisogno di una guida prima che i progetti si arenino a causa dei propri conflitti.
