Le 22 avril 2026, le Conseil fédéral a adopté un rapport présentant des mesures visant à accélérer la construction de logements et a chargé le DETEC d’élaborer un projet de consultation d’ici fin 2026. Il est notamment prévu d’ancrer dans la loi sur l’aménagement du territoire la construction de logements, en lien avec le développement urbain vers l’intérieur, en tant qu’intérêt national. La pression politique en faveur de la densification s’intensifie ainsi visiblement.
C’est toutefois précisément dans le parc immobilier existant que l’on constate pourquoi la faisabilité technique et les instruments d’aménagement ne suffisent pas à eux seuls. Lorsque propriétaires, investisseurs, communes, entreprises et riverains aux objectifs divergents se rencontrent, les conflits ne se résolvent souvent que tardivement. Pour les sites et les quartiers, cela se traduit par des procédures plus longues, des délais d’investissement incertains et des risques accrus lors de la mise en œuvre.
De la lutte pour les positions à la mise en œuvre
Le développement urbain échoue rarement par manque de concepts. Souvent, c’est un autre mécanisme qui fait obstacle. Les parties prenantes négocient sur la base de positions apparentes, alors que derrières celles-ci se cachent des intérêts tout à fait différents, tels que l’accessibilité, la fréquentation, le rendement, la qualité de vie ou l’acceptation politique. Si ces intérêts restent tacites, le débat se réduit à une lutte pour la répartition. Ce n’est que lorsque les besoins sont mis à nu et mis en balance les uns par rapport aux autres que naissent des options viables en matière d’affectation, d’étapage, de viabilisation et de plus-values publiques.
Cette pression de négociation s’accentue, car le développement interne s’inscrit dans des zones d’habitation existantes et interfère ainsi directement avec des usages établis, des régimes de propriété et des attentes locales. La Confédération elle-même désigne les oppositions et les recours comme des facteurs de retard dans les projets de construction de logements. Quiconque souhaite faire avancer la densification doit donc non seulement planifier, mais aussi identifier les conflits plus tôt, ouvrir des marges de négociation et clarifier clairement les rôles.
La gestion urbaine devient une compétence clé
C’est précisément là qu’intervient le CAS engestionurbaine (Urban Management) proposé par le CUREM de l’Université de Zurich. Ce cursus, proposé depuis 2018, comprend 15 ECTS et s’articule autour de trois modules : économie urbaine (Urban Economics), développement urbain (Urban Development) et leadership urbain (Urban Leadership). Il s’adresse aux spécialistes et aux cadres travaillant dans les domaines du développement communal et urbain, de l’aménagement du territoire et de l’immobilier, qui doivent piloter des processus de transformation au-delà des frontières institutionnelles et disciplinaires.
Pour le secteur immobilier, il ne s’agit pas d’une simple compétence supplémentaire. Lorsque la densification est imposée par la politique et que les procédures sont menées sous la pression du temps, la valeur des acteurs capables de traduire les intérêts, de négocier les options et de mener à bien des projets au sein du parc immobilier existant, malgré des constellations complexes, ne cesse de croître. Le développement urbain interne nécessite donc plus qu’une simple sécurité de planification. Il a besoin d’un leadership avant que les projets ne s’enlisent dans leurs propres conflits.
