A determinare i nuovi obblighi non è la denominazione professionale, bensì la funzione concreta svolta nell’ambito della singola attività. Con la revisione della legge sul riciclaggio di denaro e delle relative disposizioni di esecuzione, a partire dal 1° ottobre 2026 determinate attività di consulenza nell’ambito delle transazioni immobiliari sono soggette a obblighi di diligenza e di segnalazione. Allo stesso tempo, la semplice locazione o la gestione ordinaria non sono di per sé automaticamente soggette a tali obblighi.
In pratica, ciò significa che agenti immobiliari, fiduciari e altri soggetti coinvolti devono separare chiaramente ogni attività. Chi amministra i fondi dei clienti rientra, secondo il diritto federale, in via prioritaria nelle norme relative agli intermediari finanziari. Chi fornisce consulenza professionale in merito a una transazione deve verificare se proprio tale consulenza rientri nell’ambito di applicazione della LRD. E chi riceve contanti nell’ambito di operazioni immobiliari deve rispettare le norme relative ai commercianti. Una classificazione forfettaria dell’intera impresa non è quindi più sufficiente.
È determinante il mandato concreto
La delimitazione diventa particolarmente delicata nella vendita. La LRD rivista richiede, in caso di consulenze soggette alla normativa, l’identificazione del cliente, l’accertamento del titolare economico e una documentazione comprensibile dello scopo e dell’oggetto della transazione. Nel caso delle società, non è quindi sufficiente conoscere semplicemente il mittente di un documento. Sono rilevanti il potere di rappresentanza, l’avente diritto economico e la questione di chi abbia effettivamente conferito l’incarico. La documentazione deve essere conservata per almeno dieci anni dopo la conclusione della transazione o del rapporto d’affari.
Le eccezioni non esonerano in modo general
Per le transazioni immobiliari esistono importanti eccezioni. Tra queste rientrano, secondo la legge, le transazioni inferiori a 5 milioni di franchi, qualora il prezzo venga pagato esclusivamente tramite banche o altri intermediari finanziari soggetti alla LRD. Possono essere esentati anche gli immobili residenziali ad uso proprio o gli immobili sostitutivi in Svizzera, alle condizioni previste dalla legge. L’associazione di categoria SVIT sottolinea tuttavia che tali eccezioni devono essere documentate e non escludono un assoggettamento separato in qualità di intermediario finanziario.
Le scadenze mettono il settore sotto pressione
I consulenti che esercitavano già l’attività in questione al 1° ottobre 2026 devono presentare la loro domanda di adesione a un organismo di autoregolamentazione entro il 1° dicembre 2026. Fino alla decisione, potranno continuare a svolgere l’attività solo nell’ambito dei rapporti d’affari esistenti. Per i consulenti che iniziano ora l’attività, gli obblighi di diligenza si applicano immediatamente, mentre l’adesione o la necessaria notifica deve avvenire entro due mesi dal cambiamento di status. Per i notai d’ufficio questa attuazione non si applica senza modifiche, poiché i Cantoni devono ancora adeguare le proprie basi legali.
Il Ticino mantiene un secondo livello di regolamentazione
In Ticino si aggiunge una particolarità cantonale. L’attività professionale di fiduciario per conto terzi rimane soggetta ad autorizzazione ai sensi del diritto cantonale. Tale autorizzazione cantonale non sostituisce gli obblighi previsti dalla LRD federale. Viceversa, nemmeno l’adesione all’OAD sostituisce i requisiti cantonali. È proprio in questo punto di incontro che ViverTI cerca di sviluppare un’offerta di compliance in continua espansione per l’organizzazione e la documentazione di tali dossier. L’azienda descrive il servizio come un supporto per lo screening, il coordinamento dei documenti e la gestione delle scadenze, ma sottolinea essa stessa che la responsabilità giuridica rimane a carico dei professionisti competenti.
