All’origine della vicenda c’è un grande complesso residenziale a Kaiseraugst, nel quale dal 2010 sono stati affittati circa 100 appartamenti certificati Minergie. Nel 2014 il complesso ha perso la certificazione dopo che un perito ha constatato che l’impianto di ventilazione non soddisfaceva i requisiti. Un tribunale ha successivamente confermato che la revoca era legittima.
La controversia è passata dall’essere un caso isolato a diventare un fenomeno diffuso. Un processo pilota dinanzi al Tribunale distrettuale di Rheinfelden si è concluso il 24 novembre 2021 con una riduzione retroattiva del canone di locazione del 5 per cento a partire dall’inizio del contratto di locazione. La decisione è diventata definitiva nel maggio 2023, poiché si è rinunciato a presentare ricorso.
Uno standard garantito è diventato un vizio
Per il diritto locativo il caso è delicato, poiché non si tratta di una semplice formulazione pubblicitaria, ma di una caratteristica dell’immobile concretamente garantita. Il tribunale distrettuale ha valutato la mancanza dello standard Minergie come un vizio ai sensi del diritto locativo. Proprio su questa sentenza si basano ora altri inquilini del complesso residenziale.
Dopo il caso pilota, altre persone interessate hanno intrapreso azioni legali contro la proprietaria. Secondo la SRF, circa 70 inquilini hanno avviato ulteriori procedimenti e venerdì 16 ottobre 2026 è iniziato a Rheinfelden uno di questi processi. Non si tratta quindi più solo di una singola correzione, ma di un rischio con ripercussioni di ampia portata sui rendimenti, sulla commercializzazione e sulla gestione.
I requisiti tecnici hanno implicazioni economiche
Il caso dimostra quanto velocemente le promesse di qualità tecnica possano ritorcersi finanziariamente contro chi le ha fatte. In Svizzera, Minergie rappresenta uno standard edilizio protetto con requisiti in materia di efficienza, comfort e impiantistica. Se tale standard viene garantito nel contratto di locazione e successivamente non viene rispettato, ne può derivare una riduzione permanente del canone di locazione.
Per proprietari, sviluppatori e gestori, la lezione non riguarda solo le certificazioni energetiche. È fondamentale che le caratteristiche pubblicizzate siano effettivamente rispettate durante l’esercizio dell’immobile. A Kaiseraugst, il tribunale distrettuale di Rheinfelden chiarirà nel 2026, nel corso di ulteriori procedimenti, se la prima sentenza definitiva diventerà di fatto un precedente per un’intera ondata di cause.
