Immagini CBRE del futuro
Tendenze della domanda nel 2030: la considerazione dei criteri di localizzazione dal punto di vista dell'utente come fattore di successo per la commercializzazione degli sviluppi del sito.
Il consenso tra tutti gli attori del settore immobiliare è che l'utente e la sua domanda rappresentano un elemento centrale nello sviluppo di progetti immobiliari. Soprattutto per quanto riguarda la pianificazione a medio e lungo termine degli sviluppi dell'area, che a causa delle loro dimensioni e spesso non nella scarsa merce degli A-location, la prospettiva lungimirante e la realizzazione di numerosi presupposti sono come le esigenze degli utenti si svilupperanno nel tempo nel mercato della domanda , essenziale. Tuttavia, la ricerca e la pratica nel settore immobiliare mostrano che il lato della domanda è ancora la grande variabile sconosciuta sul mercato immobiliare. Sono noti semplici sondaggi per l'utente che forniscono una panoramica dello status quo approssimativo. Per quanto riguarda l'orizzonte di pianificazione a medio e lungo termine degli sviluppi del sito, queste istantanee si basano su basi piuttosto sottili.
La considerazione delle grandi aziende come conduttori di ancoraggio da un lato e un prezioso incubatore per il rilancio dall'altro è rilevante per gli sviluppi del sito. Un focus sul mercato degli articoli per ufficio è generalmente l'osservazione continua dei movimenti e dei driver della domanda
grandi aziende ad alta intensità di lavoro. L'elevata dinamica dei segmenti di utenti delle banche, della finanza e delle tecnologie dell'informazione e della comunicazione (ICT), importanti anche per il mercato immobiliare svizzero, negli ultimi anni ha mostrato forti movimenti in termini di utilizzo del territorio e strategie immobiliari. Soprattutto sullo sfondo del progresso tecnologico – digitalizzazione – si prevede una significativa riduzione dei posti di lavoro all'interno delle società bancarie e finanziarie, l'industria delle TIC tende a vedere una grande crescita a causa dei suoi (presunti) vantaggi competitivi nel corso della digitalizzazione del mondo del lavoro e di altri per il L'industria immobiliare suggerisce tecnologie pertinenti. Va notato che il rapido ritmo di vita in un ambiente di lavoro che è modellato dal cambiamento dovuto al progresso tecnologico richiede alle aziende di essere più agili, il che a sua volta porta alla necessità di offerte più flessibili nello spazio ufficio. È chiaro che la domanda e i requisiti per le proprietà degli uffici del futuro si svilupperanno a diversi livelli e in molti strati. Quali condizioni quadro devono essere prese in considerazione nella pianificazione in modo che i gruppi target decidano sulla rispettiva posizione, l'area specifica? E quale influenza ha la tanto discussa «digitalizzazione» sui driver della domanda? – cfr. Fig. 1. Sulla base di uno studio attuale1, ipotizziamo le seguenti possibili immagini future della domanda di spazi per uffici da grandi aziende nei settori delle TIC e della finanza e una prospettiva a medio termine per il 2030:
L'orizzonte di pianificazione sicuro per lo sviluppo dei requisiti di spazio per uffici ora varia tra 1 e 3 anni. Si vede la congruenza sull'orizzonte temporale nell'attuazione dei progetti di digitalizzazione. L'incertezza di previsione relativa allo sviluppo della società unisce le aziende e le industrie. Questa incertezza, combinata con l'agilità richiesta a livello aziendale, sarà sempre più trasferita sul lato dell'offerta del mercato immobiliare nel senso di opzioni strategiche di azione in fasi sempre più brevi non appena esiste la possibilità (contrattuale) per questo.
La domanda quantitativa di spazi per uffici nel settore finanziario diminuirà fino al 35% in base al presupposto dello sviluppo dell'azienda (sviluppo del lavoro, necessità di spazi per uffici in m2). Le società ICT si svilupperanno, principalmente in base al grado di innovazione e digitalizzazione, in un intervallo compreso tra il –25% e il + 50% in termini di spazio per uffici rispetto al 2018. Il fabbisogno di spazi per ufficio per dipendente (m2 / dipendente) sarà ridotto a circa 9 – 10 m2 / dipendente desiderati in entrambi i settori.
Grazie agli effetti e agli strumenti di digitalizzazione, il Corporate Real Estate Management (CREM) vede un potenziale di risparmio di spazio fino al 30% o un potenziale di risparmio sui costi di CREM fino al 25% circa. Entro il 2030, la digitalizzazione / i dati / gli strumenti saranno leve decisive per la realizzazione e l'ottimizzazione di obiettivi CREM complessi, ad esempio indicatori finanziari, strategie di portafoglio e proprietà o l'intensità dell'uso dello spazio.
Mentre l'outsourcing a offerte di spazi per uffici esterni, utilizzabili in modo flessibile (ad es. Per progetti di lavoro, sedi di minore importanza strategica) è stato di circa il 5% nel 2018, l'uso di offerte flessibili sarà per lo più di circa il 15%, a volte fino al 50% del portafoglio di spazi per uffici nel 2030 preoccupazione.
Questo estratto di fattori endogeni dello sviluppo interno della società con probabilmente una forte influenza sulla domanda di spazio dimostra gli sforzi di trasformazione delle grandi aziende in termini di allocazione di spazi per uffici e gestione di CREM. Tuttavia, questi possibili scenari di sviluppo possono essere influenzati solo parzialmente dal mercato dell'offerta. Si consiglia pertanto di concentrarsi su criteri qualitativi e tendenze della domanda che rientrano nella sfera di influenza dei consorzi del pianificatore e dei proprietari / proprietari e che possono essere utilizzati nella competizione di localizzazione.
La visione qualitativa del futuro mostra un quadro omogeneo dei driver della domanda dei criteri di localizzazione: secondo noi, il criterio di conservazione viene valutato con una forte influenza sulle decisioni relative alla localizzazione. Questa forza trainante per la domanda dovrebbe essere integrata da altri quattro fattori chiave entro il 2030:
Dati (stessi della conoscenza): la spina dorsale della digitalizzazione si mostra come una leva a più livelli e determinante fondamentale per tutte le figure chiave di CREM. Entro il 2030, gli utenti si aspettano un'infrastruttura di edificio completamente digitalizzata come standard. Ad esempio, implementando componenti tecnici, riguardanti sia le strutture dell'edificio sia l'uso / funzionamento, per supportare gli obiettivi e i requisiti degli utenti. I requisiti di connettività della posizione aumenteranno in linea con l'aumento del traffico e del trasferimento di dati.
Flessibilità e agilità sono richieste dagli utenti a tutti i livelli. Ciò si riflette nella preferenza per le offerte del campus con servizi condivisi e utilizzabili in modo flessibile. La modularità nel senso della semplice adattabilità delle unità di spazi per ufficio da parte dell'utente, la standardizzazione dei raccordi per ufficio (un'estensione e una sfida anche per l'azienda stessa) e l'installazione di opzioni reali possono ottimizzare sia il riadattamento quando l'inquilino cambia e l'usabilità di terzi per altri usi.
Know-how e talenti: la generazione giovane e digitalizzata di dipendenti mostra disponibilità ad accettare spostamenti più lunghi quando l'immagine dell'azienda, la posizione dell'azienda nel suo complesso e la cultura aziendale sono classificate come attraenti. Anche in futuro le stesse aziende si impegneranno sempre più a promuovere il lavoro d'ufficio attraverso il benessere, la collaborazione e l'innovazione nel corso della progettazione del panorama degli uffici. La possibilità di unire lavoro, vita, svago e divertimento / tempo libero sul sito sarà presumibilmente valutata ancora di più dalle aziende in futuro.
Sostenibilità: edifici ecologici – sullo sfondo del principio guida di un ciclo di vita sostenibile ed efficiente sotto il profilo delle risorse, Green Leasing, che regolano gli accordi corrispondenti tra il proprietario e l'utente nel contratto di affitto; e la mobilità verde diventerà più importante come criterio di localizzazione entro il 2030. La flessibilità e i dati sosterranno in modo significativo l'uso economico ed ecologico, tra l'altro in termini di efficienza dello spazio o intensità di intensità / occupazione come aspetti dell'infrastruttura di ufficio sostenibile.
L'apertura delle seguenti domande per ulteriori discussioni sembra legittima sulla base di questi risultati: è possibile e dovrebbero integrare i fattori chiave della domanda in modelli e formule (di pagamento) a prova di futuro? I modelli e le formule di previsione esistenti per determinare la domanda di spazi per uffici sono sostenibili? Sotto l'influenza della determinante agilità e flessibilità e dello sviluppo dinamico dei modelli di lavoro, le grandi aziende si avvicinano alla domanda qualitativa della domanda e al comportamento delle piccole e medie imprese?
Incertezza e dinamica sul fatto che le future esigenze degli utenti si scontrino con la tradizionale pianificazione a lungo termine dell'infrastruttura immobiliare. Vale quindi la pena dare un'occhiata più da vicino all'analisi delle esigenze future degli utenti. L'inclusione delle conoscenze di marketing – attraverso una comprensione aggregata delle tendenze della domanda degli utenti, la conoscenza di criteri strategici globali fino a raccomandazioni concrete per la pianificazione di progetti affittabili già nel processo di pianificazione iniziale – è particolarmente importante per le sedi B e C per la creazione di valore a lungo termine e l'usabilità di terzi. Un diverso mix di usi per aree occupate non è sufficiente come approccio di posizionamento / comunicazione. La visione, la comunicazione e la conoscenza dei futuri fattori trainanti della domanda, nonché la realizzazione / offerta effettiva di fattori chiave per i criteri di localizzazione dal punto di vista dell'utente sono fattori critici di successo per i futuri prodotti immobiliari e sviluppi del sito. ■