CBRE photos du futur
Tendances de la demande en 2030: la prise en compte des critères de localisation du point de vue des utilisateurs comme facteur de succès pour la commercialisation des développements de sites.
Le consensus entre tous les acteurs du secteur immobilier est que l’utilisateur et sa demande représentent un élément central dans le développement de projets immobiliers. En particulier en ce qui concerne la planification à moyen et à long terme des développements de zone, qui en raison de leur taille et souvent pas dans le produit rare des sites A, la perspective prévoyante et la formulation de nombreuses hypothèses sont de savoir comment les besoins des utilisateurs évolueront au fil du temps sur le marché de la demande , indispensable. Néanmoins, la recherche et la pratique immobilières montrent que la demande reste la grande variable inconnue sur le marché immobilier. Des enquêtes simples auprès des utilisateurs qui donnent un aperçu du statu quo approximatif sont connues. En ce qui concerne l’horizon de planification à moyen et à long terme des développements de sites, ces instantanés sont sur une base plutôt mince.
La prise en compte des grandes entreprises comme locataires d’ancrage d’une part et comme incubateur précieux pour la revitalisation d’autre part est pertinente pour les développements du site. L’accent sur le marché des fournitures de bureau est généralement l’observation continue des mouvements et des moteurs de la demande
grandes entreprises à forte intensité de travail. La forte dynamique des segments d’utilisateurs de la banque, de la finance et des technologies de l’information et de la communication (TIC), qui sont également importants pour le marché immobilier suisse, a montré des mouvements marqués ces dernières années en termes d’utilisation des sols et de stratégie immobilière. Particulièrement dans le contexte du progrès technologique – la numérisation – une réduction significative des emplois est attendue au sein des sociétés bancaires et financières, l’industrie des TIC a tendance à connaître une forte croissance en raison de ses avantages concurrentiels (supposés) au cours de la numérisation du monde du travail et d’autres pour le L’industrie immobilière suggère des technologies pertinentes. Il convient de noter que le rythme rapide dans un environnement de travail caractérisé par le changement dû au progrès technologique oblige les entreprises à être plus agiles, ce qui conduit à son tour à un besoin d’offres plus flexibles de bureaux. Il est clair que la demande et les exigences pour les immeubles de bureaux du futur se développeront à différents niveaux et dans de nombreuses couches. Quelles conditions-cadres doivent être prises en compte dans la planification afin que les groupes cibles décident de l’emplacement respectif, de la zone spécifique? Et quelle influence la «numérisation» tant discutée a-t-elle sur les moteurs de la demande? – cf. Fig. 1. Sur la base d’une étude actuelle1, supposons les images futures possibles suivantes de la demande d’espace de bureau des grandes entreprises dans les secteurs des TIC et de la finance et une vue prospective à moyen terme pour 2030:
L’horizon de planification sécurisé pour le développement des besoins en bureaux se situe désormais entre 1 et 3 ans. On peut voir la congruence concernant l’horizon temporel dans la mise en œuvre des projets de numérisation. L’incertitude des prévisions concernant le propre développement de l’entreprise unit les entreprises et les industries. Cette incertitude, combinée à l’agilité requise au niveau de l’entreprise, sera de plus en plus transférée du côté de l’offre du marché immobilier dans le sens d’options stratégiques d’action à des étapes toujours plus courtes dès que la possibilité (contractuelle) existe.
La demande quantitative de bureaux dans le secteur financier diminuera jusqu’à 35% en fonction de l’hypothèse de développement propre de l’entreprise (développement de l’emploi, besoin de bureaux en m2). Les entreprises ICT se développeront – principalement en fonction du degré d’innovation et de numérisation – dans une fourchette majoritairement de -25% à + 50% en termes de demande de bureaux par rapport à 2018. Les besoins en bureaux par employé (m2 / employé) seront réduits à environ 9-10 m2 / employé souhaité dans les deux secteurs.
Grâce aux effets et aux outils de numérisation, la Corporate Real Estate Management (CREM) voit un potentiel d’économie d’espace allant jusqu’à 30% ou un potentiel d’économie lié au CREM jusqu’à environ 25%. D’ici 2030, la numérisation / les données / les outils seront des leviers décisifs pour la réalisation et l’optimisation des objectifs complexes du CREM – par exemple les indicateurs financiers, les stratégies de portefeuille et de propriété ou l’intensité d’utilisation de l’espace.
Alors que l’externalisation vers des offres de bureaux externes utilisables de manière flexible (par exemple pour des travaux de projet, des sites moins stratégiques) était d’environ 5% en 2018, l’utilisation d’offres flexibles sera principalement d’environ 15%, parfois jusqu’à 50% du portefeuille de bureaux en 2030 préoccupation.
Cet extrait de facteurs endogènes du développement interne de l’entreprise avec probablement une forte influence sur la demande d’espace prouve les efforts de transformation des grandes entreprises en termes d’allocation de bureaux et de gestion du CREM. Néanmoins, ces scénarios de développement possibles ne peuvent être que partiellement influencés par le marché de l’offre. Il est donc conseillé de se concentrer sur les critères qualitatifs et les tendances de la demande qui sont dans la sphère d’influence des consortiums de planificateurs et des propriétaires / propriétaires et peuvent être utilisés dans le concours de localisation.
La vision qualitative de l’avenir montre une image homogène des moteurs de demande des critères de localisation: Selon nous, le critère de stockage est évalué avec une très forte influence sur les décisions de localisation. Cette force motrice de la demande devrait être complétée par quatre autres facteurs clés d’ici 2030:
Données (comme les connaissances): l’épine dorsale de la numérisation se présente comme un levier à plusieurs niveaux et un déterminant critique pour tous les chiffres clés du CREM. D’ici 2030, les utilisateurs s’attendent à ce qu’une infrastructure de bâtiment entièrement numérisée soit la norme. Par exemple, en mettant en œuvre des composants techniques, concernant à la fois les structures du bâtiment et l’utilisation / l’exploitation, pour soutenir les objectifs et les exigences des utilisateurs. Les exigences de connectivité de localisation augmenteront en fonction de l’augmentation du trafic et du transfert de données.
La flexibilité et l’agilité sont requises par les utilisateurs à tous les niveaux. Cela se reflète dans la préférence pour les offres de campus avec des services partagés et flexibles. La modularité dans le sens de l’adaptabilité facile des unités de bureaux par l’utilisateur, la standardisation de l’aménagement des bureaux (une extension et un défi également pour l’entreprise elle-même) ainsi que l’installation d’options réelles peuvent optimiser à la fois la relocation en cas de changement de locataire et l’utilisabilité de tiers pour d’autres usages.
Savoir-faire et talents: la jeune génération d’employés numérisés montre sa volonté d’accepter des trajets plus longs lorsque l’image de l’entreprise, l’emplacement de l’entreprise dans son ensemble et la culture d’entreprise sont jugées attrayantes. À l’avenir également, les entreprises elles-mêmes s’efforceront de plus en plus de promouvoir le travail de bureau par le bien-être, la collaboration et l’innovation au cours de la conception du paysage du bureau. La possibilité de fusionner le travail, la vie, les loisirs et les divertissements / loisirs sur le site sera probablement encore mieux évaluée par les entreprises à l’avenir.
Durabilité: bâtiments verts – dans le contexte du principe directeur d’un cycle de vie durable et économe en ressources, les baux verts, qui réglementent les accords correspondants entre le propriétaire et l’utilisateur dans le contrat de location; et la mobilité verte deviendra plus importante en tant que critère de localisation d’ici 2030. La flexibilité et les données soutiendront de manière significative l’utilisation économique et écologique, entre autres en termes d’efficacité de l’espace ou d’utilisation / intensité d’utilisation en tant qu’aspects d’une infrastructure de bureau durable.
L’ouverture des questions suivantes pour une discussion plus approfondie semble légitime sur la base de ces résultats: les facteurs clés de la demande peuvent-ils et doivent-ils être intégrés dans des modèles et des formules (de paiement) à l’épreuve du temps? Les modèles et formules de prévision existants pour déterminer la demande d’espace de bureau sont-ils durables? Sous l’influence des déterminants agilité et flexibilité et du développement dynamique des modèles de travail, les grandes entreprises abordent-elles la demande de demande qualitative et le comportement des petites et moyennes entreprises?
Incertitude et dynamique quant à savoir si les besoins futurs des utilisateurs entrent en collision avec la planification traditionnelle à long terme des infrastructures immobilières. Il convient donc de s’intéresser de plus près à l’analyse des besoins futurs des utilisateurs. L’inclusion de connaissances en marketing – grâce à une compréhension groupée des tendances de la demande des utilisateurs, une connaissance des critères stratégiques globaux jusqu’aux recommandations concrètes pour la planification de projets louables dès le début du processus de planification – est particulièrement importante pour les sites B et C pour la création de valeur à long terme et l’utilisabilité par des tiers. Un mélange diversifié d’utilisations pour les zones très fréquentées ne suffit pas comme approche de positionnement / communication. La vision, la communication et la connaissance des futurs moteurs de la demande ainsi que la réalisation / l’offre réelle de facteurs clés pour les critères de localisation du point de vue de l’utilisateur sont des facteurs de succès essentiels pour les futurs produits immobiliers et les développements de sites. ■