Una maggiore rapidità non basta a risolvere la carenza di alloggi
In Svizzera mancano ogni anno migliaia di alloggi, nonostante Berna stia valutando procedure più rapide. Il problema è più profondo. Non è solo la lentezza a frenare l’edilizia residenziale, ma una rete sempre più fitta di norme che spetterebbe soprattutto ai cantoni e ai comuni snellire.
Il 2 aprile 2026 il Consiglio federale ha presentato il proprio rapporto sull’accelerazione delle procedure nel diritto urbanistico e edilizio. Da esso emerge soprattutto una cosa: Berna può intervenire solo in misura limitata, poiché la pianificazione del territorio e il diritto edilizio sono in gran parte di competenza cantonale. Chi ne deduce una rapida soluzione alla crisi abitativa non va fino in fondo.
La produzione di alloggi è in calo da anni. Secondo l’Ufficio federale per l’edilizia abitativa, nel 2018 sono stati costruiti ancora ben 53’000 nuovi alloggi. Fino al 2023 il numero è sceso a circa 46’700, seguito nel 2024 da un crollo a poco meno di 40’000 unità. Per il 2025 è prevista solo una leggera ripresa, che, a fronte di una domanda che rimane elevata, non sarà sufficiente a garantire l’offerta di alloggi.
La Confederazione si scontra con i limiti costituzionali
Il rapporto di Berna affronta sì strumenti quali una legittimazione più restrittiva al ricorso o una maggiore ponderazione dell’edilizia abitativa, ma chiarisce al contempo che molte proposte interferirebbero direttamente con la sovranità procedurale dei Cantoni o con i diritti fondamentali. È proprio lì che si trova il limite. La Confederazione può stabilire i principi, ma sono soprattutto i Cantoni e i Comuni a gestire l’attuazione.
Questo spiega anche perché i grandi progetti rimangono in stallo anche quando alla fine si parla solo di accelerazione. A Zurigo, dopo anni di discussioni sulla tutela dei monumenti e sul piano di sistemazione, il progetto dei Seebahn-Höfe è stato sottoposto al voto popolare. Il prospetto informativo della città quantifica il progetto in circa 350 appartamenti per circa 1’000 persone, invece dei precedenti 269 appartamenti per circa 500 residenti. Il referendum contro il piano di sistemazione era stato presentato nel luglio 2025; la votazione si è tenuta il 30 novembre 2025.
Zug sperimenta la leva più rischiosa
Il dibattito si fa interessante laddove vengono messi in discussione non solo i procedimenti, ma le norme stesse. Nel Cantone di Zug, il modello delle «zone bianche» è all’ordine del giorno a livello politico. Il 23 settembre 2025 il Consiglio di Stato ha espresso il proprio sostegno all’ulteriore elaborazione di questo strumento e alla sua eventuale integrazione nella legge sulla pianificazione e sull’edilizia. Nel bilancio 2026 del Cantone è inoltre stabilito che le possibilità offerte da nuovi strumenti come la «zona bianca» vengano approfondite e valutate come base per un procedimento legislativo.
Per la pratica immobiliare, questa rappresenta la leva più difficile, ma anche la più decisiva. Se le distanze, le altezze o altre prescrizioni tecniche vengono ridotte, diminuiscono l’onere di progettazione, le verifiche e le perdite di efficienza tra i vari uffici competenti. Proprio questo fitto corpus normativo si è ulteriormente ampliato negli ultimi anni, mentre la produzione di nuovi alloggi ha subito un calo. Moduli più snelli e scadenze più brevi aiutano solo marginalmente.
Resta da vedere se ciò porterà rapidamente a una maggiore disponibilità di alloggi. Proprio un vero e proprio snellimento normativo solleva nuove questioni in materia di responsabilità e delimitazione e richiede un lavoro legislativo a livello cantonale anziché un semplice aggiustamento amministrativo. Per i committenti, i promotori immobiliari e i comuni, tuttavia, la direzione da seguire è chiara. Si tornerà a costruire un numero maggiore di alloggi solo quando ci saranno meno norme da rispettare e non semplicemente le stesse norme da rispettare più rapidamente.