A luglio i tassi ipotecari tornano a salire

In Svizzera, dall’inizio di luglio 2026 i tassi ipotecari di riferimento pubblicati hanno registrato un aumento su tutte le durate più comuni. Per i proprietari e gli acquirenti, ciò comporta un aumento dei costi per i nuovi contratti, anche se i tassi effettivi rimangono al di sotto dei massimi raggiunti in primavera e le banche subiscono pressioni sui margini.

Dalla fine di giugno, i tassi dei mercati dei capitali e quelli ipotecari hanno registrato un nuovo aumento congiunto. A determinare tale andamento sono i rendimenti più elevati dei titoli federali e l’aumento dei tassi swap, ovvero proprio quei costi di rifinanziamento a cui fanno riferimento i mutui a tasso fisso.

L’andamento è particolarmente evidente per le scadenze più lunghe. Da inizio luglio, i tassi a dieci anni pubblicati sono saliti dall’1,78 all’1,89 per cento, mentre quelli a cinque anni sono passati dall’1,49 all’1,62 per cento. Per i mutui a tasso fisso triennali si è registrato un aumento dall’1,36 all’1,50 per cento, mentre per quelli biennali dall’1,31 all’1,43 per cento. L’indice FuW-Hypo, basato sulle operazioni concluse, si è attestato nell’ultima settimana all’1,57%, superando così il minimo di luglio dell’1,45%, ma rimanendo al di sotto del massimo annuale dell’1,69% registrato all’inizio di giugno.

I tassi indicativi e quelli effettivi continuano a divergere
Per i mutuatari rimane fondamentale il fatto che le offerte pubblicate riflettano solo in misura limitata il livello dei prezzi di mercato. Nella settimana in esame, i valori di riferimento pubblicati erano in media inferiori di 0,32 punti percentuali ai tassi effettivamente pagati. Ciò rende più costosi soprattutto i nuovi finanziamenti e le soluzioni di rinnovo, in cui i proprietari devono decidere a breve termine se fissare la durata del mutuo o speculare su un calo dei tassi.

Per quanto riguarda le offerte pubblicate più vantaggiose, a fine luglio i tassi decennali più bassi si attestavano all’1,64%, mentre per le durate di due, tre e cinque anni venivano indicati valori rispettivamente dell’1,09%, dell’1,22% e dell’1,38%. Nella fascia alta, i tassi pubblicati raggiungevano, a seconda della durata, il 2,15%. Il divario di prezzo tra i vari operatori rimane quindi considerevole.

Mercato in crescita con nuovi pesi
Parallelamente al recente aumento dei tassi d’interesse, il mercato ipotecario continua a crescere. Secondo le analisi di MoneyPark, nel 2025 il volume ipotecario svizzero ha superato per la prima volta la soglia di 1,3 trilioni di franchi. Rispetto all’anno precedente, ciò ha rappresentato un aumento di 39 miliardi di franchi, pari al 3,1%. Colpisce in particolare lo spostamento tra gli operatori. Nel 2025 le casse pensioni hanno raggiunto circa 34 miliardi di franchi, posizionandosi di poco davanti alle assicurazioni con 33 miliardi di franchi. Le banche sono tuttavia rimaste chiaramente dominanti. Secondo le analisi, le banche cantonali hanno raggiunto i 506 miliardi di franchi, mentre le banche Raiffeisen i 231 miliardi di franchi.

Anche i dati ufficiali mostrano che l’ammontare dei debiti ipotecari in Svizzera rimane elevato. Nella sua relazione sulla stabilità finanziaria del 2026, la BNS rileva che sul mercato immobiliare residenziale permangono vulnerabilità e che i debiti ipotecari si mantengono a livelli elevati. Per proprietari, promotori immobiliari e investitori nel settore residenziale ciò significa che, sebbene i costi di finanziamento rimangano al di sotto dei picchi registrati in primavera, il margine di manovra per concludere contratti vantaggiosi si sta nuovamente restringendo.