Diritto di superficie: la sua importanza per alloggi di utilità pubblica
È necessaria una maggiore conoscenza e sensibilità su questo tema, ancora poco conosciuto in Ticino, in riferimento agli edifici di utilità pubblica
CASSI (la sezione della Svizzera italiana dell’associazione mantello Cooperative d’abitazione svizzera) in collabora-
zione con Gruppo regionale Ticino di Espace Suisse, si sta impegnando per diffondere maggiore conoscenza, consapevolezza e sensibilizzare sull’importante tema, ancora poco conosciuto nel nostro Cantone, del Diritto di superficie in relazione agli alloggi di utilità pubblica.
Lo strumento del Diritto di superficie potrebbe dare nuove spinte per sviluppare progetti diversi e innovativi, influendo positivamente anche sullo sviluppo territo-
riale con importanti implicazioni economiche ma anche sociali.
Affittare a lungo termine e a determinate condizioni una proprietà, un terreno da edificare oppure un terreno già edificato, potrebbe portare vantaggi a tutta la società, anche alle future generazioni. Potrebbe incentivare la realizzazione di alloggi a costi accessibili per creare non solo spazi abitativi ma anche stimolare attività di quartiere e attività commerciali, come si è già riscontrato in molti luoghi della Svizzera.
L’applicazione del Diritto di superficie, se del caso abbinato all’uso di capitali del «Fonds de roulement» (fondo alimentato con crediti della Confederazione, utilizzato per la concessione di mutui ad un tasso d’interesse agevolato, destinato ad operatori dell’edilizia abitativa di utilità pubblica), potrebbe incrementare lo sviluppo di progetti abitativi, specialmente di ristrutturazione in questo periodo di cambiamento. Progetti abitativi, magari caratterizzati da un mix di generazioni, potrebbero favorire un senso di solidarietà e di aiuto reciproco, potrebbero facilitare l’organizzazione della vita quotidiana in modo che i cittadini si aiutano a vicenda appog-
giandosi meno sull’aiuto dello stato già oberato di costi per affrontare la crisi.
Lo sfitto ha raggiunto cifre da record, il valore dei terreni rimane elevato e negli agglomerati il numero di abitazioni a prezzi accessibili rimane insufficiente. Un numero sempre più ampio di famiglie, anche appartenenti alla fascia media della popolazione, non riesce a trovare soluzioni abitative adeguate o a investire in un’abitazione a causa dei costi elevati. Un numero più elevato di famiglie potrebbe prendere in considerazione di investire nell’immobiliare se si sviluppassero progetti di utilità pubblica utilizzando il diritto di superficie. Non essendo necessario il capitale per l’acquisto del terreno, il capitale iniziale per realizzare il progetto -ristrutturazione di edificio esistente o costruzione- sarebbe nettamente inferiore e quindi più famiglie se lo potrebbero permettere. In aggiunta se le famiglie riuscissero a spendere meno per l’affitto, le stesse avrebbero più soldi da investire in altro e quindi contribuire maggiormente a fare girare l’economia, si auspica specialmente quella locale.
In genere sono gli Enti pubblici o parapub-
blici, i Patriziati o i Consigli parrocchiali, a dare in Diritto di superficie le loro pro-
prietà. Anche comunioni ereditarie o pro-
prietari di stabili d’epoca potrebbero prendere in considerazione questo strumento. Anche proprietari che per motivi affettivi non desiderano vendere la proprietà potrebbero essere interessati a trovare un superficiario, cioè chi prende in affitto la proprietà per un lungo periodo di tempo ed investe il proprio capitale nella ristrutturazione e/o nella costruzione.
È importante sapere che il proprietario del fondo può mettere vincoli affinché il progetto che si realizzerà abbia determinate caratteristiche. Per esempio, se un Comune decidesse di dare in Diritto di superficie una sua proprietà, potrebbe esigere non solo che gli appartamenti siano di utilità pubblica, senza scopo di lucro, bensì che ci debba anche essere una percentua-
le di appartamenti destinati a persone anziane autosufficienti, a famiglie numerose o a fasce della popolazione economicamente deboli. Il Comune potrebbe anche imporre che l’edificio venga realizzato con elevati standard energetici oppure che gli spazi al pianoterra abbiano delle funzioni pubbliche o altro ancora.
Chiaramente ognuno di questi vincoli influenza il canone del Diritto di superficie poiché riduce la libertà a chi realizza il progetto. I vincoli sono quindi elementi determinanti per stabilire l’importo dell’affitto; più ce ne sono, minore sarà l’importo del canone dovuto. Il Comune che pone dei vincoli incassa meno, ma è anche grazie al capitale di terzi che saranno trovate soluzioni a problemi che altrimenti dovrebbe risolvere da solo, con i soldi dei contribuenti. Questo sarà uno dei temi del prossimo incontro organizzato da CASSI con il gruppo regionale Ticino di Espace Suisse, che avrà luogo la prossima primavera: Diritto di superficie, calcolo del suo valore e aiuti finanziari.
Non solo l’importo dell’affitto è un elemento determinante quando si stipula un contratto di Diritto di superficie, ma è determinante anche la durata che deve essere commisurata alle condizioni di riversibilità, cioè il valore riconosciuto allo stabile e lo stato in cui si dovrà trovare allo scadere del contratto, cioè nel momento in cui il proprietario ne riprenderà l’uso.
Il grande vantaggio per i Comuni o per un qualsiasi altro proprietario è che allo scadere del contratto la disponibilità della proprietà torna ad essere dell’ente pubblico o degli eredi, perciò delle future generazioni. Conservare la proprietà è un enorme investimento per il futuro, è una scelta lungimirante. Le future genera-
zioni avranno proprietà per risolvere loro esigenze, non solo abitative, che saranno mutate nel tempo.
Nei centri urbani i costi dell’immobiliare sono molto elevati e continueranno a salire poiché la terra è un bene non replicabile. Certamente nel prossimo e medio futuro, è e sarà difficile per la popolazione della fascia media accedervi. Grandi centri, come Zurigo e Ginevra, investono per acquistare proprietà, dandole poi in Diritto di superficie a committenti di utilità pubblica che vi realizzano spazi abitativi a costi accessibili. Lo fanno perché sono consapevoli che è importante riuscire a mantenere un mix di popolazione nelle città, dato che è grazie ad esso che le città rimangono vive. E è importante riuscire a mantenere una fascia media della popolazione nelle proprie città poiché è quella che paga le tasse.
Una maggiore collaborazione tra pubblico e privato, anche per progetti abitativi di utilità pubblica, potrebbe portare a interessanti risultati anche in Ticino, sia nelle zone urbane, sia nelle valli. I Comuni di zone periferiche potrebbero essere inte-
ressati a promuovere questo tipo di progetti che potrebbero contribuire a rivitalizzare zone caratterizzate da una forte decrescita demografica, con conseguente diminuzione di attività e di vita. Se combinati con lo sviluppo di servizi, anche in ambito tecnologico, questi progetti potrebbe contribuire a rivitalizzare e rendere attrattivi i centri periferici.
Un’annotazione per concludere. Quando l’Ente pubblico mette a disposizione una sua proprietà in Diritto di superficie, deve considerare anche la Legge sulle commesse pubbliche. Per ulteriori informazioni scrivere a oppure consultare il sito www.cassi.ch.
Nella rubrica Eventi sono pubblicate gli interventi dei relatori Federica De Rossa, professoressa dell’Istituto di Diritto
dell’Università della Svizzera italiana e Daniele Graber, Lic.Iur Dipl. Ing. HTL di
VIALEX Rechtsanwälte AG.
È possibile: fare di più – per vivere meglio – spendendo di meno. ■