Abitazioni sostenibili: grandi balzi invece di piccoli passi
Lo sviluppo o la ristrutturazione di intere aree residenziali offre numerose opportunità per far avanzare il settore dell'edilizia abitativa in termini di ESG. Misure non spettacolari possono anche avere un forte impatto ecologico e sociale.
La transizione energetica può essere raggiunta solo con il settore immobiliare. Perché quasi il 40 percento delle emissioni mondiali di CO 2 proviene dagli edifici e la maggior parte da edifici residenziali. Per raggiungere gli obiettivi di tutela del clima, quindi, le normative europee e nazionali sono sempre più rivolte al settore delle costruzioni e dell’edilizia abitativa.
Tuttavia, non sono solo le normative sempre più stringenti a costringere costruttori e proprietari a prestare attenzione alla sostenibilità. Indipendentemente da ciò, gli investitori chiedono sempre più che i criteri ecologici e sociali siano presi in considerazione nei progetti immobiliari e il regolamento UE sulla divulgazione garantisce maggiore trasparenza al riguardo. Le proprietà che non soddisfano i criteri di sostenibilità perderanno valore e avranno sempre più difficoltà a trovare acquirenti e inquilini.
In questo modo, il mercato crea incentivi per costruttori e proprietari per rendere le loro proprietà più sostenibili. L’idea dell'”impatto” sta diventando sempre più importante: non si tratta di rispettare le normative con il minor sforzo possibile, ma di creare il massimo beneficio possibile per l’ambiente e la società con uno sforzo ragionevole.
Non si tratta principalmente di progettare nuovi edifici al tavolo da disegno secondo i più recenti standard ecologici. Perché la maggior parte delle case in cui vivremo tra dieci, 20 o 30 anni sono già state costruite. E molti di loro hanno lo standard energetico degli anni Settanta e quindi nessuna caratteristica per contenere i consumi energetici e le emissioni di gas serra. Demolizioni e nuove costruzioni spesso non sono economicamente sostenibili. Inoltre, c’è la cosiddetta energia grigia, che viene utilizzata per l’estrazione, la produzione e il trasporto di materiali da costruzione e la costruzione stessa. Una ristrutturazione con misure poco spettacolari ma intelligenti ha spesso un impatto ecologico maggiore di un nuovo edificio modello ecologico.
Leva forte
I quartieri, ovvero interi complessi o distretti edilizi, offrono opportunità speciali per ottenere un impatto. Da un lato, ovviamente, perché tali progetti comprendono un gran numero di unità abitative. Ciò moltiplica l’effetto delle misure a livello di edificio, come il miglioramento dell’isolamento, l’installazione di finestre con isolamento migliore o la sostituzione del sistema di riscaldamento con una tecnologia più efficiente dal punto di vista energetico.
Soprattutto, però, grazie alle economie di scala, la realizzazione di impianti complessi è notevolmente più economica perché più edifici possono condividere un’infrastruttura comune. Le centrali termoelettriche combinate ad alta efficienza energetica possono così diventare economiche quanto l’uso dell’energia solare, dei piccoli generatori eolici o dell’energia geotermica. I concetti di elettromobilità, che includono, ad esempio, le infrastrutture di ricarica per auto elettriche o biciclette, possono essere implementati molto più facilmente in un quartiere che in un singolo edificio. Altre possibilità riguardano aree verdi comuni che migliorano il microclima o ospitano biotopi per piante e insetti.
Inoltre, progetti di quartiere più grandi hanno effetti di ricaduta sul quartiere e forse anche oltre. Ciò vale in particolare per la componente sociale. In questo modo, le strutture come gli asili nido o gli studi medici, che si stanno progettando nell’ambito dello sviluppo del quartiere, possono essere utilizzate anche dai residenti dell’area più ampia. La progettazione comprende quindi la struttura sociale oltre i confini del quartiere e va realizzata in stretto coordinamento con il comune ei residenti. Per i progetti più grandi, dovrebbe esserci anche una pianificazione del traffico in collaborazione con enti esterni, che lavori verso il rispetto dei pedoni e delle biciclette e un maggiore utilizzo del trasporto pubblico locale e dell’elettromobilità.
Più un progetto ha un impatto sul quartiere, maggiore è il peso che costruttori e proprietari hanno nelle trattative con i comuni e le autorità. Ciò può anche portare a decisioni di pianificazione urbana che aumentano la sostenibilità e quindi il valore di mercato del progetto, ad esempio quando viene costruita una nuova fermata del tram per un quartiere nuovo o ridisegnato.
Anche buoni contatti e potere negoziale nello scambio con le autorità sono importanti per influenzare o accelerare i processi burocratici in termini di sostenibilità del progetto. Un esempio è la protezione dell’ambiente, che spesso impedisce la sostituzione di sistemi di riscaldamento dannosi per l’ambiente con una tecnologia più efficiente. Tuttavia, le autorità hanno un certo margine di manovra quando si tratta di permessi ed è più probabile che lo utilizzino se un permesso per un progetto su larga scala porterà significativi benefici ambientali.
Devono essere presi in considerazione i possibili conflitti tra sostenibilità ecologica e sociale. È ipotizzabile che le ristrutturazioni legate all’energia aumentino gli affitti. D’altra parte, gli inquilini sono sollevati dai costi accessori, che è più importante a causa del recente forte aumento dei costi energetici. Con gli aiuti di Stato è ipotizzabile rendere le ristrutturazioni legate all’energia neutre in termini di canone complessivo.
La protezione del clima è una delle sfide più importanti del nostro tempo e il settore immobiliare ha una responsabilità speciale in questo campo. Nel caso dei progetti di quartiere, gli attori hanno nelle loro mani una leva particolarmente forte per ottenere rapidamente effetti evidenti.