Des logements durables : de grands pas au lieu de petits pas
Le développement ou la rénovation de zones résidentielles entières offre de nombreuses opportunités pour faire progresser l'industrie du logement en termes d'ESG. Des mesures peu spectaculaires peuvent également avoir un impact écologique et social majeur.
La transition énergétique ne peut se faire qu’avec le logement. Parce que près de 40 % des émissions mondiales de CO 2 proviennent des bâtiments, et la plupart des bâtiments résidentiels. Afin d’atteindre les objectifs de protection du climat, les réglementations européennes et nationales s’adressent donc de plus en plus aux secteurs de la construction et du logement.
Cependant, ce ne sont pas seulement des réglementations de plus en plus strictes qui obligent les constructeurs et les propriétaires à prêter attention à la durabilité. Indépendamment de cela, les investisseurs exigent de plus en plus que des critères écologiques et sociaux soient pris en compte dans les projets immobiliers, et le règlement européen sur la divulgation assure plus de transparence à cet égard. Les biens qui ne répondent pas aux critères de durabilité perdront de la valeur et auront de plus en plus de mal à trouver des acheteurs et des locataires.
De cette façon, le marché incite les constructeurs et les propriétaires à rendre leurs propriétés plus durables. L’idée « d’impact » devient de plus en plus importante : il ne s’agit pas de se conformer aux réglementations avec le moins d’effort possible, mais de créer le plus grand bénéfice possible pour l’environnement et la société avec un effort raisonnable.
Il ne s’agit pas d’abord de planifier de nouveaux bâtiments à la planche à dessin selon les dernières normes écologiques. Parce que la plupart des maisons dans lesquelles nous habiterons dans dix, vingt ou trente ans sont déjà construites. Et beaucoup d’entre eux ont la norme énergétique des années 70 et donc aucune caractéristique pour maintenir la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre dans les limites. La démolition et la construction neuve ne sont souvent pas financièrement viables. De plus, il y a l’énergie dite grise, qui est utilisée pour l’extraction, la production et le transport des matériaux de construction et la construction elle-même. Une rénovation avec des mesures peu spectaculaires mais intelligentes a souvent plus d’impact écologique qu’une nouvelle construction modèle écologique.
Levier puissant
Les quartiers, c’est-à-dire des ensembles de bâtiments ou des quartiers entiers, offrent des opportunités particulières pour avoir un impact. D’une part, bien sûr, parce que de tels projets comprennent un grand nombre d’unités résidentielles. Cela multiplie l’effet des mesures au niveau du bâtiment, telles que l’amélioration de l’isolation, l’installation de meilleures fenêtres isolantes ou le remplacement du système de chauffage par une technologie plus économe en énergie.
Mais surtout, grâce aux économies d’échelle, la construction de systèmes complexes est considérablement moins chère car plusieurs bâtiments peuvent partager la même infrastructure. Les centrales de production combinée de chaleur et d’électricité à haut rendement énergétique peuvent ainsi devenir tout aussi économiques que l’utilisation de l’énergie solaire, des petites éoliennes ou de l’énergie géothermique. Les concepts d’électromobilité, qui comprennent par exemple des infrastructures de recharge pour voitures ou vélos électriques, peuvent être mis en œuvre beaucoup plus facilement dans un quartier que dans un seul bâtiment. D’autres possibilités concernent les espaces verts communs qui améliorent le microclimat ou accueillent des biotopes pour les plantes et les insectes.
De plus, les grands projets de quartier ont des retombées sur le quartier et peut-être même au-delà. Cela s’applique en particulier à la composante sociale. Ainsi, des équipements tels que les jardins d’enfants ou les cabinets médicaux, qui sont prévus dans le cadre du développement du quartier, peuvent également être utilisés par les habitants de la zone élargie. La planification inclut donc la structure sociale au-delà des limites du quartier et doit être menée en étroite coordination avec la municipalité et les habitants. Pour les grands projets, il faudrait également prévoir une planification du trafic en coopération avec des organismes externes, qui travaille à la convivialité pour les piétons et les cyclistes et à une plus grande utilisation des transports publics locaux et de l’électromobilité.
Plus un projet a un impact sur le quartier, plus le poids des constructeurs et des propriétaires dans les négociations avec les municipalités et les autorités est important. Cela peut également conduire à des décisions d’urbanisme qui augmentent la durabilité et donc la valeur marchande du projet, par exemple lorsqu’un nouvel arrêt de tramway est construit pour un quartier nouveau ou repensé.
De bons contacts et un pouvoir de négociation dans l’échange avec les autorités sont également importants afin d’influencer ou d’accélérer les processus bureaucratiques en termes de durabilité du projet. Un exemple est la protection de l’environnement, qui empêche souvent les systèmes de chauffage nuisibles à l’environnement d’être remplacés par une technologie plus efficace. Cependant, les autorités ont une certaine marge de manœuvre en matière de permis et sont plus susceptibles d’utiliser cette marge de manœuvre si un permis pour un projet à grande échelle apportera des avantages environnementaux importants.
Les éventuels conflits entre durabilité écologique et sociale doivent être pris en compte. Il est concevable que les rénovations liées à l’énergie augmentent les loyers. D’autre part, les locataires sont soulagés des charges annexes, plus importantes du fait de la forte hausse récente des coûts de l’énergie. Avec les aides de l’Etat, il est envisageable de rendre les rénovations énergétiques neutres en termes de loyer global.
La protection du climat est l’un des défis les plus importants de notre époque et le secteur immobilier a ici une responsabilité particulière. Dans le cas des projets de quartier, les acteurs ont entre les mains un levier particulièrement fort pour obtenir rapidement des effets perceptibles.