Secondo la nuova indagine, la leva concreta non risiede nella demolizione di edifici commerciali, bensì nelle aree parziali libere all’interno dei complessi esistenti. Lo studio individua inizialmente spazio per circa 16’000 alloggi su 1’245 terreni in 115 comuni. Con un utilizzo più intensivo delle aree idonee, il potenziale sale a oltre 20’000 unità per circa 42’000 persone.
Ciò si inserisce in un mercato che in tutta la Svizzera continua a essere teso. Secondo l’Ufficio federale di statistica, nel 2026 il tasso di sfitto è sceso al di sotto dell’1 per cento. Nel Cantone di Zurigo, secondo i dati cantonali, a giugno si attestava allo 0,52%, mentre nella città di Zurigo era addirittura solo dello 0,11%. Allo stesso tempo, la produzione netta di alloggi in Svizzera è rimasta recentemente ben al di sotto dei precedenti livelli massimi.
La crescita assorbe le nuove costruzioni
L’IAZI quantifica la produzione netta di alloggi, tra nuove costruzioni, ristrutturazioni e demolizioni, a circa 41’000 alloggi, mentre nel 2018 erano state raggiunte ancora circa 55’000 unità. Per il Cantone di Zurigo, lo studio indica un deficit teorico di circa 2’400 alloggi tra il 2023 e il 2025. Nel 2025 la popolazione residente permanente è cresciuta di circa 13’000 persone, pari allo 0,8%.
La pressione non si manifesta solo sui canoni di locazione, ma anche nello spostamento spaziale della domanda. Se i traslochi diventano più costosi e le posizioni centrali rimangono scarse, le città e i centri economicamente forti subiscono ulteriori tensioni. È proprio qui che entra in gioco la proposta di utilizzare le aree urbane esistenti in modo più denso e con una maggiore miscelazione funzionale.
La pianificazione territoriale diventa un collo di bottiglia
L’attenzione si concentra sulle aree industriali e commerciali, dove oggi la realizzazione di alloggi complementari è spesso possibile solo in misura limitata. Lo studio sostiene quindi un ulteriore sviluppo della pianificazione territoriale, affinché i comuni possano consentire l’uso residenziale su aree idonee senza dover delimitare nuove zone edificabili. Vengono al contempo indicati limiti chiari quali i rischi naturali, l’inquinamento acustico causato dal traffico aereo, nonché i requisiti operativi relativi a accessi, consegne, aree esterne e future possibilità di sviluppo delle imprese insediate.
A livello regionale, il potenziale è distribuito in modo diseguale. Per Winterthur, lo studio indica circa 1’200 possibili alloggi. Uster e Volketswil ne contano complessivamente circa 1’500. Se questa riserva venisse effettivamente mobilitata, secondo lo studio potrebbe coprire il fabbisogno nel Cantone di Zurigo per circa nove anni.
