La legge Lex Koller mette a rischio gli “agios” nei fondi immobiliari
Berna colpisce il mercato immobiliare svizzero in un punto delicato. Il Consiglio federale intende vietare alle persone residenti all’estero l’acquisto di quote di fondi e di azioni immobiliari residenziali quotate in borsa. Ciò potrebbe comprimere gli aggio, aumentare le commissioni e far gravare nuovi costi di compliance sui veicoli di investimento.
L’iniziativa non è più una semplice voce, ma è in fase di consultazione dal 15 aprile 2026. Il Consiglio federale intende inasprire la Lex Koller e vietare in linea di principio alle persone residenti all’estero l’acquisto di quote regolarmente negoziate di fondi immobiliari, SICAV immobiliari e società immobiliari residenziali quotate. Il termine per la presentazione delle osservazioni scadeva il 15 luglio 2026.
Per il mercato dei capitali si tratta di una questione delicata, poiché il progetto incide direttamente sulla negoziabilità di questi titoli. Attualmente gli investitori stranieri possono investire in veicoli immobiliari svizzeri tramite la borsa senza incorrere nelle restrizioni previste dalla Lex Koller. È proprio questa apertura che dovrebbe essere eliminata. Ciò comporterebbe l’introduzione di un ulteriore filtro amministrativo che le direzioni dei fondi e le società dovrebbero garantire con processi di controllo e di compliance.
Possibile pressione a breve termine sui prezzi
I più colpiti sarebbero i veicoli immobiliari residenziali, poiché la restrizione prevista è espressamente rivolta alle società immobiliari residenziali, nonché ai fondi immobiliari e alle SICAV negoziati regolarmente. Non vi sono prove di un ritiro improvviso degli acquirenti stranieri. Tuttavia, già la scomparsa di un gruppo di investitori può frenare la domanda in borsa. UBS stima che la quota di investitori stranieri nei fondi immobiliari svizzeri si attesti su una percentuale compresa tra una cifra bassa e una cifra media. Ciò fa pensare più a una pressione sui prezzi limitata, ma percepibile nel breve termine, che a una rottura fondamentale del mercato.
Le commissioni potrebbero aumentare
Per gli investitori svizzeri, il rischio maggiore non risiede quindi necessariamente in una crisi prolungata dei prezzi, ma in costi di transazione più elevati. Se i fondi e le SICAV immobiliari dovessero controllare più rigorosamente la cerchia degli investitori, aumenterebbero gli oneri e la complessità nella distribuzione e nella vigilanza continua. L’esperienza dimostra che tali costi aggiuntivi non finiscono nel vuoto, ma si ripercuotono sui prodotti e quindi sugli investitori rimanenti.
Dal punto di vista politico non è ancora stato deciso nulla
Non è ancora chiaro se l’inasprimento in questa forma arriverà mai in Parlamento. Durante la consultazione del 13 luglio 2026, economiesuisse ha respinto nettamente il progetto e ha esortato il Consiglio federale a rinunciare a un messaggio. Il percorso politico rimane quindi incerto. Anche se il Consiglio federale dovesse mantenere la proposta, sarebbero possibili dibattiti in Consiglio nazionale e in Consiglio degli Stati e, successivamente, un referendum. Per i veicoli immobiliari quotati, l’incertezza è quindi già oggi un fattore che influenza il mercato.