Il PropTech rimane invisibile e indispensabile

Heinz Schwyter, uno dei primi pionieri del PropTech in Svizzera, conosce lo sviluppo digitale del settore immobiliare come nessun altro. In questa intervista parla dell'importanza dei dati, del ruolo dell'IA, degli ostacoli culturali e organizzativi e di quali tendenze e tecnologie influenzeranno il settore nei prossimi anni.

Signor Schwyter, lei è uno dei pionieri della scena PropTech svizzera. Come è iniziato il suo viaggio nel mercato immobiliare digitale?
Dopo il periodo trascorso in Homegate, mi sono chiesto come avrei potuto sfruttare ulteriormente le mie conoscenze. La digitalizzazione del settore immobiliare era una scelta ovvia. Prima della pandemia, però, quasi nessuno si interessava a questo tema. È stata la Covid-19 a darle un enorme impulso. Da quel momento in poi, la digitalizzazione è stata ampiamente accettata e ho trovato il mio posto nella scena PropTech.

Quali esperienze iniziali in Homegate caratterizzano ancora oggi la sua visione del PropTech?
Soprattutto la gioia di sperimentare e sviluppare insieme nuovi approcci. Volevamo creare soluzioni che facessero progredire il settore nel suo complesso. Questo atteggiamento mi accompagna ancora oggi. Essere aperti, lavorare in modo interdisciplinare e testare con coraggio.

Quanto è davvero digitale il settore immobiliare svizzero, se si esclude il marketing?Da anni il Digital Real Estate Index di
Pom è inferiore a cinque su una scala da zero a dieci. Ciò dimostra chiaramente che il settore ha un grande potenziale di miglioramento. I progressi ci sono, ma non c’è una spinta continua alla digitalizzazione. Nel complesso, siamo più all’inizio di una trasformazione digitale professionale.

Qual è la posizione della Svizzera nel confronto internazionale? Pioniere o ritardatario?
La Svizzera conta circa 480 aziende PropTech, piccole ma qualitativamente forti e diversificate. La Germania è nettamente superiore, con oltre 1.200 aziende. Abbiamo aree in cui siamo molto bravi e altre in cui c’è un potenziale di espansione. Complessivamente, ci descriverei come un ecosistema solido e ben sviluppato.

Quali sono i segmenti PropTech più avanzati secondo lei?
Soluzioni di piattaforma in senso lato, cioè non solo marketplace, ma anche piattaforme di dati, piattaforme di servizi ed ecosistemi. È qui che vediamo la maggiore professionalizzazione e maturità.

Che tipo di start-up pensa che saranno le prime a scomparire e perché?
Le start-up che coprono solo una fase isolata del processo e non possono essere integrate. Le società immobiliari hanno bisogno di soluzioni che combinino diverse fasi del processo o che possano essere facilmente integrate nei sistemi esistenti. I prodotti a silo difficilmente saranno redditizi in futuro, né dal punto di vista tecnico né da quello economico.

Dove vede ostacoli alla digitalizzazione nelle aziende immobiliari svizzere?
Il settore è molto frammentato. Un’azienda con 20 o 30 dipendenti è già considerata grande. Molte non hanno né competenze informatiche interne né un budget per i grandi progetti di digitalizzazione. Questo significa anche molto lavoro per i fornitori. Invece di cinque grandi clienti, ci sono centinaia di piccoli clienti. Questa struttura rallenta la digitalizzazione.

Quali sono i tre megatrend che caratterizzeranno il panorama PropTech nei prossimi anni e perché?
Chiaramente dati, sostenibilità e intelligenza artificiale. I dati sono la base di ogni decisione fondata. La sostenibilità non è possibile senza dati, soprattutto quando si tratta di ESG, e l’intelligenza artificiale è una tendenza molto polarizzante. Tuttavia, l’impatto si produce solo quando la qualità e l’organizzazione dei dati sono corrette.

Ci sono tecnologie che sono pronte da tempo per il mercato internazionale ma che non sono ancora arrivate in Svizzera?
No. Tutto ciò che è rilevante a livello internazionale è generalmente disponibile in Svizzera in alta qualità. La sfida non sta nella tecnologia, ma nella sua applicazione e integrazione coerente.

Cosa serve alle amministrazioni per diventare più aperte alla tecnologia e più coraggiose?
Una chiara strategia di digitalizzazione, perché senza un’immagine mirata, l’introduzione di qualsiasi strumento è puro azionismo. Le aziende devono capire che la digitalizzazione è un processo culturale e di trasformazione e non un progetto informatico. I dipendenti devono essere sostenuti e motivati, soprattutto in un ambiente caratterizzato da un elevato turnover del personale.

Come si riconosce la qualità di un’azienda PropTech?
Il team. La domanda chiave è: le persone hanno le capacità, la perseveranza e l’apertura per realizzare davvero un’idea? I mercati cambiano, i prodotti cambiano e solo un team forte può sostenere questo cambiamento. Il team è quindi più importante dell’idea.

Quali sono gli approcci che riescono a mappare l’intero ciclo di vita?
Non si tratta di singoli prodotti “tutto in uno”, ma di cicli integrati. Ad esempio, quando l’analisi delle condizioni, la pianificazione delle ristrutturazioni e la gestione delle strutture sono collegate attraverso flussi di dati puliti, si crea un vero e proprio ciclo di vita. L’integrazione è la chiave.

In quali fasi vede il maggior potenziale non sfruttato?
Chiaramente nell’area della tecnologia di costruzione. Il modo in cui costruiamo, i materiali che utilizziamo, il funzionamento dei processi di progettazione e costruzione: sono imminenti grandi cambiamenti. Siamo già molto più avanti in termini di operatività e marketing.

Le condizioni del quadro normativo sono più un motore o un freno?
Le startup vogliono meno ostacoli e alcuni aspetti sono stati migliorati. Tuttavia, questioni come il trattamento fiscale delle quote dei fondatori restano complesse. Nel complesso, dovremmo piuttosto ridurre la regolamentazione. L’innovazione non nasce da nuove norme, ma dal margine di manovra imprenditoriale.

Quali passi politici sarebbero necessari per una più rapida digitalizzazione del settore?
Sono chiaramente a favore di una riduzione dei governi. Il settore immobiliare si digitalizzerà per ragioni economiche. Se le aziende possono ottenere più incarichi e migliorare la qualità con gli stessi dipendenti, utilizzeranno soluzioni digitali. Senza nuovi requisiti politici.

Quali sono gli ostacoli culturali e organizzativi che incontrate più spesso?
L’idea errata che la digitalizzazione sia una questione di strumenti. In realtà, si tratta di processi, collaborazione e ruoli. Molti sottovalutano il cambiamento culturale. Anche l’elevato turnover del personale rende difficile l’instaurazione di una cultura digitale.

Quali sono gli sviluppi che cambieranno irreversibilmente il settore?
Tutto ciò che semplifica o automatizza le attività ripetitive, creando così un aumento della produttività. Che si chiami digitalizzazione o aumento dell’efficienza è irrilevante. L’intelligenza artificiale è una componente, ma non l’unica.

Se oggi dovesse fondare una nuova PropTech, in quale settore la sceglierebbe?
Probabilmente nell’area del marketing, perché lì c’è un grande potenziale creativo. Allo stesso tempo, vorrei che le soluzioni esistenti crescessero maggiormente. Abbiamo già abbastanza fornitori validi, non è detto che ne servano altri.

Dove sarà la Svizzera PropTech nel 2030?
PropTech sarà indispensabile, ma non sotto i riflettori. Non è “sexy” come le questioni climatiche o energetiche. Il PropTech non fa notizia, ma garantisce che il settore funzioni in modo digitale, basato sui dati ed efficiente. Proprio per questo il PropTech avrà un ruolo centrale nel lungo periodo.

Redazione: Arun Banovi, Foto: per gentile concessione