Affitto basato sui costi e aumento dei prezzi dei terreni

Gennaio 2025

L'affitto basato sui costi viene calcolato in base al costo totale dell'investimento di un immobile. Ma l'aumento dei prezzi dei terreni e dei costi di costruzione sta riducendo il divario con l'affitto di mercato. Un'analisi dell'esempio di Zurigo Altstetten mostra quali fattori influenzano l'accessibilità economica e come le sovvenzioni possono essere utilizzate in modo mirato.

Il modello di affitto basato sui costi si basa sul calcolo degli interessi per coprire i costi totali di investimento di un nuovo edificio. In molte città, il terreno edificabile rappresenta oggi fino alla metà di questi costi. A Zurigo, in particolare, i prezzi dei terreni sono aumentati in modo massiccio negli ultimi 15 anni, passando da 1.419 franchi svizzeri al m² nel 2007 a oltre 5.800 franchi svizzeri nel 2023.

Anche con un calcolo conservativo, la quota del valore del terreno nei costi di investimento totali è ora vicina al 50%. Ciò significa che un calo o un aumento del prezzo del terreno ha un impatto diretto sui costi di affitto. Per compensare un aumento del 10% del prezzo del terreno, l’affitto basato sui costi dovrebbe aumentare di circa il 5%.


Un’analisi
dellosviluppo di Werdwies a Zurigo Altstetten mostra che i costi di costruzione sono aumentati del 32,5% dal 2007. L’affitto basato sui costi per uno sviluppo di nuova costruzione sarebbe attualmente appena inferiore all’affitto di mercato.

Sulla base di un rendimento lordo del 4,25%, l’affitto di mercato per un appartamento di 70 m² sarebbe di 2.567 franchi svizzeri al mese. Riducendo il rendimento lordo al 4% si potrebbe abbassare l’affitto, ma senza sussidi sarebbe accessibile solo al 56,6% delle famiglie locali.


Le sovvenzioni come strumento di controllo
Per ridurre i costi di affitto si possono utilizzare diversi modelli di sovvenzione.

Sovvenzioni fondiarie: una sovvenzione pubblica pari al 20% del valore del terreno potrebbe aumentare l’accessibilità economica di 7,1 punti percentuali.

Sussidi soggettivi: sussidi diretti alle famiglie potrebbero ridurre l’onere in modo mirato per coloro che ne hanno più bisogno.

Promozione della proprietà: una riduzione dell’imposta sulle plusvalenze potrebbe incoraggiare lo sviluppo di alloggi a prezzi accessibili, a condizione che vengano messi in atto chiari meccanismi di controllo.


Pianificazione territoriale e certezza della pianificazione: le chiavi
Una leva decisiva per controllare i costi degli alloggi è la definizione precoce e trasparente dei regolamenti edilizi. L’incertezza sui futuri regolamenti sugli affitti o sulle imposte sul valore aggiunto può portare a investimenti insufficienti.

Per consentire la costruzione di alloggi a prezzi accessibili nel lungo termine, le autorità locali dovrebbero utilizzare sistematicamente i vantaggi della pianificazione per ridurre gli affitti o fornire incentivi. Inoltre, le misure devono essere mirate a controllare l’aumento dei prezzi dei terreni, poiché senza un intervento, gli affitti basati sui costi raggiungeranno sempre più i livelli di mercato.

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