L’affaire trouve son origine dans un grand complexe résidentiel situé à Kaiseraugst, où une centaine d’appartements ont été loués à partir de 2010 en tant que logements « Minergie ». En 2014, le complexe a perdu ce label après qu’un expert a constaté que le système de ventilation ne répondait pas aux exigences. Un tribunal a confirmé par la suite que ce retrait était légal.
Ce litige est passé du statut de cas isolé à celui de série. Un procès pilote devant le tribunal de district de Rheinfelden s’est conclu le 24 novembre 2021 par une réduction rétroactive du loyer de 5 % à compter du début du bail. La décision est devenue définitive en mai 2023, aucun recours n’ayant été formé.
Une norme garantie est devenue un défaut
Pour le droit locatif, cette affaire est délicate, car il ne s’agit pas ici d’une simple formulation publicitaire, mais d’une caractéristique du bâtiment concrètement garantie. Le tribunal de district a considéré l’absence de la norme Minergie comme un défaut au sens du droit locatif. C’est précisément sur cet arrêt que s’appuient désormais d’autres locataires du complexe immobilier.
À la suite de cette affaire pilote, d’autres personnes concernées ont engagé des poursuites contre la bailleuse. Selon la SRF, environ 70 locataires ont engagé des procédures supplémentaires, et l’un de ces procès s’est ouvert vendredi 16 octobre 2026 à Rheinfelden. Il ne s’agit donc plus depuis longtemps d’une simple correction, mais d’un risque aux répercussions importantes sur le rendement, la commercialisation et la gestion.
Les spécifications techniques ont des implications économiques
Cette affaire montre à quelle vitesse les promesses de qualité technique peuvent se retourner financièrement contre leurs auteurs. En Suisse, Minergie désigne une norme de construction protégée par la loi, assortie d’exigences en matière d’efficacité, de confort et de techniques du bâtiment. Si une telle norme est garantie dans le contrat de location et n’est pas respectée par la suite, cela peut entraîner une réduction durable du loyer.
Pour les propriétaires, les promoteurs et les gestionnaires, la leçon à tirer ne concerne pas uniquement les labels énergétiques. Il est essentiel que les caractéristiques mises en avant soient effectivement respectées dans la pratique. À Kaiseraugst, le tribunal de district de Rheinfelden examinera en 2026, dans le cadre d’autres procédures, si la première décision exécutoire servira de précédent à toute une vague de procès.
