BIMtoFM – Integrazione del metodo di pianificazione BIM nella gestione dell'edificio

Dicembre 2019

In che modo gli investitori istituzionali traggono vantaggio dal Building Information Modeling (BIM) se gestiscono essi stessi la facility management e la gestione patrimoniale attiva e sono interessati a processi operativi a lungo termine basati sui dati per mantenere il valore.

Il Building Information Modeling (BIM) viene utilizzato per implementare sempre più nuovi progetti di costruzione, sia nel settore dell'edilizia abitativa sia in complessi di uffici e unità commerciali. Ma per investitori e costruttori con lungimiranza e interesse per una gestione efficiente e sostenibile, lo strumento di pianificazione non si ferma alla fase operativa. Al contrario: se un oggetto è stato creato con BIM, i proprietari / investitori, gli utenti e i fornitori di servizi di gestione delle strutture traggono vantaggio dai vantaggi di strutturare e assumere tutti quelli operativi rilevanti
Informazioni e dati nel panorama dei sistemi IT delle operazioni di costruzione. Per questo, tuttavia, è necessario impostare un cosiddetto concetto "BIMtoFM" prima di acquistare l'oggetto. Garantisce operazioni immobiliari supportate dal sistema (BIM Asset Management, Facility Management Applications (FMA), Operations & Maintenance (O&M)), che si basa su un database coerente e completo e analisi aziendale. I modelli di gestione delle strutture offrono una grande fonte di informazioni, inclusi dati spaziali aggiuntivi, dati sulle prestazioni, attributi degli elementi e parametri del dispositivo che sono importanti per l'operatore ai fini del monitoraggio, ad esempio codici seriali,
Garanzie, manuali operativi e di manutenzione, ecc. Questi ultimi comprendono le aree e le funzioni relative alle operazioni, al controllo e all'esecuzione dei processi operativi FM nonché ai sistemi IT esistenti. I dati possono anche essere utilizzati per determinare l'uso dello spazio, il processo decisionale economico, la pianificazione a breve e lungo termine, l'impatto sui costi della modifica o il miglioramento degli edifici esistenti, la ripartizione fiscale dei costi e il mantenimento di un database completo aggiornato. Il ruolo chiave è svolto dallo sviluppo di una futura architettura del sistema IT immobiliare e da un'organizzazione aziendale orientata ai dati.

Ma perché gli investitori istituzionali dovrebbero affrontare l'argomento? Qual è il valore aggiunto del BIM per finanziatori e proprietari? Fino ad ora, l'attenzione era principalmente rivolta alla localizzazione, allo spazio e ai problemi di utilizzo, ma ora è anche comune negli investimenti immobiliari e nella gestione patrimoniale che la gestione di un portafoglio immobiliare è svolta da un fornitore di servizi esterno. Se l'investitore stesso esegue ancora alcuni processi di gestione, può ancora valutarli positivamente dal punto di vista monetario con l'aiuto del BIM.

Progetto modello di successo con Mobimo
Per il nostro cliente Mobimo Management AG di Küsnacht, rappresentato dal project manager Andreas Wende, abbiamo integrato un progetto «BIMtoFM» in un processo di gestione come esempio. Mobimo è una delle principali società di investimento immobiliare in Svizzera. La società migliora continuamente la qualità del portafoglio sviluppando le proprie proprietà e aggiornando le proprietà esistenti. Con Mobimo FM Service AG, una società specializzata in tutti gli aspetti della gestione delle strutture appartiene al Gruppo Mobimo e fornisce servizi per le proprietà di Mobimo.

All'inizio del progetto, in cui erano coinvolti diversi dipartimenti specializzati in diverse sedi di Drees & Sommer, sono state poste le seguenti domande: Come è possibile trasferire le informazioni dal modello BIM al panorama del sistema IT operativo di Mobimo? Quali interfacce e formati di scambio dati sono richiesti per l'implementazione nel sistema CAFM e nei sistemi di gestione patrimoniale? Come dovranno essere commissionati progetti BIM in futuro per ottenere le informazioni giuste per le operazioni di costruzione?

"Al fine di progettare un concetto di successo" BIMtoFM ", è stato importante eseguire un'analisi approfondita dell'azienda: da un lato, noi di Mobimo abbiamo analizzato le strutture e i processi esistenti da una prospettiva operativa al fine di poter stimare l'estensione dell'integrazione dei dati dell'edificio nel panorama dei processi – D'altra parte, abbiamo esaminato il panorama dei sistemi IT rilevanti per il settore immobiliare e le sue funzioni e interfacce per determinare il grado di collegamento in rete tra i sistemi operativi », afferma il responsabile del progetto Lukas Manuel von Rotz di Drees & Sommer. Come già accennato, l'architettura IT è un nucleo di «BIMtoFM». Volevamo sapere: quali applicazioni sono in fase di acquisizione o verranno acquistate a breve? Quali requisiti strategici esistono e come influenzano i nuovi scenari del sistema operativo?

Workshop strutturati con le parti interessate
Al fine di cogliere le esigenze di tutte le parti interessate e valutare i requisiti operativi di Mobimo per la costruzione di informazioni, abbiamo condotto seminari strutturati. La profondità della query di dati si basava sui processi fondamentali delle parti interessate. Sono state prese in considerazione le interfacce interne, i processi esistenti sono stati messi in discussione e ottimizzati. Trattando i dati di proprietà più rilevanti per ciascun stakeholder, siamo stati in grado di strutturare i requisiti per i dati operativi e di elaborarli nell'analisi. Ciò che raccomandiamo a tutti i clienti era valido anche qui: i dati che non sono rilevanti per il processo, la sicurezza, la manutenzione o l'ispezione e che non hanno alcun processo di manutenzione sono esclusi. Oltre ai risultati dell'officina, l'analisi ha incluso anche gli standard Mobimo esistenti, le linee guida, i sistemi IT e, in particolare, il sistema CAFM dell'operatore dell'edificio.

Tuttavia, al fine di garantire una gestione delle proprietà orientata al futuro, è necessaria una definizione dei futuri processi di gestione. Ad esempio, è utile analizzare sempre possibili innovazioni nei processi e nelle applicazioni. Tutte queste informazioni creano un'immagine target che si riflette sull'architettura del sistema IT e funge da base per le operazioni di costruzione. L'elenco dei requisiti risultanti dall'analisi e le specifiche dell'immagine di destinazione vengono quindi raggruppati in un database. Offre vari criteri, ad esempio la classificazione della priorità delle informazioni, la base basata, le parti interessate, il tempo e la responsabilità per la consegna dei dati, il formato di trasferimento o la responsabilità del processo di manutenzione.

BIMtoFM è uno strumento olistico
I seguenti elementi vengono quindi uniti nei documenti BIM: Requisiti di informazione del cliente (IAG) e Manuale di consegna delle informazioni (IDM) con la definizione dell'attributo operativo. Con il piano di elaborazione BIM, vengono definiti i requisiti specifici del progetto e la loro attuazione viene concordata con i partecipanti al progetto nella pianificazione e nell'esecuzione come aggiunta al contratto. Il successivo trasferimento dei dati nei rispettivi sistemi avviene tramite cadute di dati. A questo punto, i requisiti per la funzionalità dell'architettura del sistema IT sono importanti:
-È necessario in singoli casi avere interfacce bidirezionali tra i software aziendali?
-Come vengono mantenuti i modelli BIM, quali risorse sono disponibili? Hai le competenze necessarie?
-Quali sono le «soluzioni insulari» e da dove ottengono i loro dati?

Consiglio pratico: le considerazioni e i flussi di processo che ne risultano devono essere documentati in modo tale che il futuro operatore abbia un «concetto di dati di gestione dell'edificio» chiaramente definito. Esiste la gestione strategica e operativa dei dati operativi, compresi un concetto e le responsabilità di conservazione dei dati, regola le competenze, nonché lo sviluppo e l'implementazione di un sistema operativo di garanzia della qualità dei dati. Si consiglia pertanto agli investitori nel mercato immobiliare di rivolgersi a esperti per un progetto "BIMtoFM" già in fase di pianificazione del progetto – per consigli sulla strategia, per la gara d'appalto e l'implementazione di RE-IT o per un servizio completo che includa il supporto del progetto e la gestione delle modifiche. ■

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