BIMtoFM – Intégration de la méthode de planification BIM dans la gestion du bâtiment
Comment les investisseurs institutionnels bénéficient de la modélisation de l'information du bâtiment (BIM) s'ils opèrent eux-mêmes la gestion des installations et la gestion active des actifs et sont intéressés par des processus d'exploitation basés sur des données à long terme pour maintenir la valeur.
La modélisation des informations du bâtiment (BIM) est utilisée pour mettre en œuvre de plus en plus de nouveaux projets de construction, que ce soit dans le secteur du logement ou des bureaux complexes et des unités commerciales. Mais pour les investisseurs et les constructeurs prévoyants et intéressés par une gestion efficace et durable, l’outil de planification ne s’arrête pas à la phase d’exploitation. Au contraire: si un objet a été créé avec le BIM, les propriétaires / investisseurs, les utilisateurs et les prestataires de services de facility management bénéficient des avantages de la structuration et de la reprise de tous ceux qui sont opérationnels
Informations et données dans le paysage du système informatique des opérations de construction. Pour cela, cependant, il est nécessaire de mettre en place un concept dit «BIMtoFM» avant l’achat de l’objet. Il garantit les opérations immobilières prises en charge par le système (BIM Asset Management, Facility Management Applications (FMA), Operations & Maintenance (O&M)), qui sont basées sur une base de données cohérente et complète et une analyse de l’entreprise. Les modèles de gestion des installations offrent une grande source d’informations, y compris des données spatiales supplémentaires, des données de performance, des attributs d’élément et des paramètres d’appareil qui sont importants pour l’opérateur à des fins de suivi, à savoir les codes de série,
Garanties, manuels d’exploitation et de maintenance, etc. Ces derniers comprennent les domaines et fonctions liés à l’exploitation, au contrôle et à l’exécution des processus FM opérationnels ainsi que des systèmes informatiques existants. Les données peuvent également être utilisées pour déterminer l’utilisation de l’espace, la prise de décision économique, la planification à court et à long terme, l’impact sur les coûts de la modification ou de la modernisation des bâtiments existants, la ventilation fiscale des coûts et le maintien d’une base de données complète et à jour. Le rôle clé est joué par le développement d’une future architecture de système informatique immobilier et d’une organisation commerciale orientée données.
Mais pourquoi les investisseurs institutionnels devraient-ils aborder le sujet? Quelle est la valeur ajoutée du BIM pour les financiers et les propriétaires? Jusqu’à présent, l’accent était mis principalement sur les problèmes de localisation, d’espace et d’utilisation, mais maintenant, il est également courant dans l’investissement immobilier et la gestion d’actifs que la gestion d’un portefeuille immobilier soit effectuée par un prestataire de services externe. Si l’investisseur effectue lui-même encore quelques processus de gestion, il peut toujours les évaluer positivement d’un point de vue monétaire avec l’aide du BIM.
Projet de modèle réussi avec Mobimo
Pour notre client Mobimo Management AG à Küsnacht, représenté par le chef de projet Andreas Wende, nous avons intégré un projet «BIMtoFM» dans un processus de gestion à titre d’exemple. Mobimo est l’une des principales sociétés d’investissement immobilier en Suisse. L’entreprise améliore continuellement la qualité du portefeuille en développant ses propres propriétés et en améliorant les propriétés existantes. Avec Mobimo FM Service AG, une entreprise spécialisée dans toutes les facettes de la gestion des installations appartient au groupe Mobimo et fournit des services pour les propres propriétés de Mobimo.
Au début du projet, dans lequel plusieurs départements spécialisés de différents sites Drees & Sommer étaient impliqués, les questions suivantes ont été posées: Comment transférer les informations du modèle BIM vers le paysage du système informatique opérationnel de Mobimo? Quels interfaces et formats d’échange de données sont nécessaires pour la mise en œuvre dans le système CAFM et les systèmes de gestion des actifs? Comment les projets BIM devront-ils être mis en service à l’avenir pour obtenir les bonnes informations pour les opérations de construction?
«Pour concevoir un concept« BIMtoFM »réussi, il était important d’effectuer une analyse approfondie de l’entreprise: d’une part, chez Mobimo, nous avons analysé les structures et processus existants d’un point de vue opérationnel afin de pouvoir estimer l’étendue de l’intégration des données de construction dans le paysage des processus. – D’autre part, nous avons examiné le paysage des systèmes informatiques liés à l’immobilier et ses fonctions et interfaces afin de déterminer le degré de mise en réseau entre les systèmes opérationnels », explique le chef de projet Lukas Manuel von Rotz de Drees & Sommer. Comme déjà mentionné, l’architecture informatique est au cœur de «BIMtoFM». Nous voulions savoir: quelles demandes faisaient partie du marché ou seront achetées sous peu? Quelles exigences stratégiques existent et comment influencent-elles les nouveaux paysages du système opérationnel?
Ateliers structurés avec les parties prenantes
Afin de saisir les besoins de toutes les parties prenantes et d’évaluer les besoins opérationnels de Mobimo en matière de construction d’informations, nous avons organisé des ateliers structurés. La profondeur de la requête de données était basée sur les processus de base des parties prenantes. Les interfaces internes ont été prises en compte, les processus existants ont été remis en question et optimisés. En traitant les données immobilières les plus pertinentes pour chaque partie prenante, nous avons pu structurer les exigences des données opérationnelles et les traiter dans l’analyse. Ce que nous recommandons à tous les clients était également valable ici: les données qui ne sont pas pertinentes pour le processus, la sécurité, la maintenance ou l’inspection et qui n’ont aucun processus de maintenance sont omises. En plus des résultats de l’atelier, l’analyse a également inclus les normes Mobimo existantes, les directives, les systèmes informatiques et, en particulier, le système CAFM de l’opérateur du bâtiment.
Cependant, afin d’assurer une gestion prospective des biens, une définition des futurs processus de gestion est nécessaire. Par exemple, il est utile de toujours analyser les innovations possibles dans les processus et les applications. Toutes ces informations créent une image cible qui se reflète sur l’architecture du système informatique et sert de base aux opérations de construction. La liste des exigences résultant de l’analyse et les spécifications de l’image cible sont ensuite regroupées dans une base de données. Il propose différents critères, par exemple la classification de la priorité des informations, la base basée, les parties prenantes, le temps et la responsabilité de la livraison des données, le format de transfert ou la responsabilité du processus de maintenance.
BIMtoFM est un outil holistique
Les éléments suivants sont ensuite fusionnés dans les documents BIM: Exigences en matière d’informations client (IAG) et Manuel de livraison d’informations (IDM) avec définition d’attribut opérationnel. Avec le plan de traitement BIM, les exigences spécifiques au projet sont définies et leur mise en œuvre est convenue avec les participants au projet dans la planification et l’exécution en tant que complément au contrat. Le transfert ultérieur des données dans les systèmes respectifs s’effectue via des pertes de données. À ce stade, les exigences relatives à la fonctionnalité de l’architecture du système informatique sont importantes:
-Est-il nécessaire dans des cas individuels d’avoir des interfaces bidirectionnelles entre les logiciels de l’entreprise?
-Comment les modèles BIM sont-ils maintenus, quelles ressources sont disponibles? Avez-vous les compétences nécessaires?
-Quelles «solutions insulaires» sont nécessaires et d’où obtiennent-elles leurs données?
Conseil pratique: Les considérations et les flux de processus qui en résultent doivent être documentés afin que le futur opérateur dispose d’un «concept de données de gestion du bâtiment» clairement défini. Il y a la gestion stratégique et opérationnelle des données opérationnelles, y compris un concept et des responsabilités de maintenance des données, réglemente les compétences ainsi que le développement et la mise en œuvre d’un système d’assurance qualité des données opérationnelles. Les investisseurs du marché immobilier sont donc bien avisés de faire appel à des experts pour un projet «BIMtoFM» déjà en phase de planification de projet – pour des conseils stratégiques, pour les appels d’offres et la mise en œuvre de RE-IT ou pour un service complet comprenant l’accompagnement de projet et la gestion du changement. ■