Zurigo sale in cima alla classifica del rischio di bolle speculative
Nel 2026 Zurigo è in testa alla classifica mondiale dei mercati immobiliari in surriscaldamento. L’indice UBS balza a 1,69 punti, rispetto agli 1,55 punti dell’anno precedente, mentre i prezzi di acquisto, gli affitti, i redditi e l’accessibilità economica subiscono un calo significativo e le barriere all’accesso alla proprietà continuano ad aumentare.
Nell’UBS Global Real Estate Bubble Index 2026, Zurigo totalizza 1,69 punti, passando così dal terzo posto del 2025 al primo posto tra le 23 città analizzate. Tokyo segue con 1,54 punti, mentre anche Ginevra rimane in una fascia di rischio elevato.
Alla base di questo primato c’è un lungo trend al rialzo dei prezzi, che si è sempre più distaccato dagli affitti e dai redditi. Secondo UBS, in vent’anni i prezzi degli immobili a Zurigo sono aumentati di quasi il 140 per cento, mentre gli affitti sono cresciuti solo del 40 per cento circa e i redditi del 30 per cento circa. Questo andamento è stato sostenuto dai bassi costi di finanziamento, dalla scarsità dell’offerta e dall’elevato potere di attrazione della città per i professionisti internazionali.
L’accessibilità economica sta crollando
Per il mercato, quindi, il problema principale è soprattutto l’accessibilità finanziaria. Per un appartamento di 60 metri quadrati a Zurigo o a Ginevra sono necessari, in teoria, circa otto stipendi annuali. Ancora più gravoso è l’onere corrente. A Zurigo, i costi annuali di gestione derivanti dagli interessi ipotecari e dalle spese di manutenzione superano in alcuni casi il 50 per cento del reddito lordo di un professionista altamente qualificato. La proprietà si sta quindi spostando sempre più verso le famiglie benestanti.
Nel confronto internazionale, questo fenomeno risalta ancora di più, poiché i prezzi di acquisto a livello mondiale hanno recentemente registrato una sostanziale stagnazione. A Zurigo, gli economisti parlano quindi di una valutazione particolarmente soggetta alle fluttuazioni del mercato. L’indice di per sé non prevede né il momento né l’entità di una possibile correzione. Tuttavia, misura proprio quei modelli di surriscaldamento che derivano da prezzi scollegati dalla realtà, da una capacità di sostegno limitata e da una pressione di investimento persistente.
I tassi d’interesse rimangono solo una parte del rischio
Secondo l’UBS, un leggero aumento deitassi d’interessein Svizzera non determinerebbe ancora un’inversione di tendenza del mercato nei prossimi dodici mesi. Per gli investitori la situazione diventerebbe davvero dolorosa solo con tassi superiori al due per cento, poiché in tal caso i costosi progetti edilizi potrebbero diventare non redditizi. Per i proprietari che utilizzano l’immobile per uso proprio con un finanziamento a lungo termine, anche una correzione dei prezzi più consistente sarebbe piuttosto gestibile. La situazione diventerebbe più delicata in caso di un rapido e forte aumento dei tassi d’interesse o qualora, a partire dal 2029, gli interessi passivi non fossero più deducibili fiscalmente.