Pechino taglia i fondi prima della fine dei lavori
La Cina sta rivoluzionando radicalmente il modello immobiliare. In futuro, gli acconti e i fondi ipotecari derivanti dalle prevendite saranno versati ai costruttori solo dopo il completamento formale dei lavori. Per i costruttori fortemente indebitati si tratta di un ulteriore colpo, mentre per gli acquirenti rappresenta una protezione attesa da tempo.
Le nuove disposizioni incidono direttamente sul cuore del sistema cinese di finanziamento dei progetti. Per quanto riguarda le prevendite, gli appartamenti possono continuare a essere commercializzati, ma le banche dovranno erogare i fondi ipotecari solo dopo la registrazione del completamento dei lavori. Allo stesso tempo, gli acconti e gli ulteriori pagamenti relativi all’acquisto devono rimanere su conti sottoposti a controllo. In questo modo, i promotori immobiliari perdono l’accesso anticipato a quei fondi con cui per anni si sono rifinanziati a condizioni vantaggiose.
Il crollo delle quotazioni del 1° settembre 2026 è in linea con questa svolta. Secondo il rapporto di mercato di riferimento, lunedì numerose azioni di società immobiliari hanno perso il 10% consentito sulle borse della Cina continentale, mentre l’indice CSI HK Real Estate Mainland ha ceduto oltre il 6%. Il mercato sta quindi scontando il fatto che i flussi di cassa arriveranno più tardi e che il rischio per modelli di business già fragili si aggrava ulteriormente.
La prevendita rimane, ma sotto tutela obbligatoria
La riforma non pone fine al modello cinese di prevendita, ma ne ribalta la logica. Secondo le norme pubblicate il 29 agosto 2026, i progetti dovrebbero di norma essere messi in vendita solo dopo il completamento della struttura grezza. Per gli appartamenti venduti in prevendita, l’erogazione dei mutui viene inoltre posticipata fino alla notifica formale di completamento dei lavori. Parallelamente, le autorità insistono maggiormente sulla vendita di appartamenti già completati.
Per gli acquirenti si tratta di ben più di un semplice intervento tecnico. Le norme sono una risposta ad anni di perdita di fiducia, causati dal fatto che le famiglie hanno finanziato appartamenti che in parte non sono mai stati consegnati. La Cina sta ora collegando più strettamente il flusso di denaro alla consegna effettiva. Ciò dovrebbe ridurre il rischio che i fondi dei clienti vengano dirottati verso altri progetti o utilizzati per garantire la liquidità generale.
Evergrande rimane l’esempio ammonitore
La gravità dei problemi pregressi è evidenziata dal caso Evergrande. Il fondatore Hui Ka Yan è stato condannato in Cina all’ergastolo il 20 agosto 2026. L’azienda era entrata in insolvenza nel 2021 ed è stata successivamente sottoposta a liquidazione. Il crollo è diventato il simbolo di un sistema in cui vendite, debiti e avanzamento dei lavori presentavano un divario pericolosamente ampio.
Per il settore immobiliare il messaggio è chiaro. Pechino sacrifica la facilità di finanziamento a breve termine dei costruttori per riconquistare la fiducia negli acquisti di nuove costruzioni. Chi è fortemente indebitato e continua a dipendere dai fondi dei clienti prima del completamento dei lavori si trova così sottoposto a una pressione ancora maggiore. Chi porta effettivamente a termine i progetti dovrebbe poter vendere più facilmente.