L’effetto lock-in blocca il mercato immobiliare
Il divario tra gli affitti richiesti e quelli esistenti sta crescendo. Molti inquilini rimangono in appartamenti che non sono più adatti alla loro situazione abitativa per paura di costi più elevati. Il fenomeno dell'effetto lock-in sta rallentando la mobilità sul mercato immobiliare e aggravando i problemi strutturali.
Mentre gli affitti esistenti rimangono stabili o addirittura diminuiscono nel corso degli anni, gli affitti richiesti sono in forte aumento. Uno studio della Zürcher Kantonalbank mostra che chi si è trasferito in un appartamento nel cantone di Zurigo nel 2008, oggi paga in media il 3,3 percento in meno. I nuovi inquilini, invece, devono pagare oltre il 33% in più. Questo cosiddetto “bonus di permanenza” significa che per molti il trasferimento è finanziariamente poco attraente.
L’effetto lock-in paralizza l’uso dello spazio abitativo
Il risultato è un uso distorto dello spazio abitativo. Gli appartamenti familiari rimangono al loro posto anche dopo che i figli si sono trasferiti, e le stanze negli appartamenti condivisi non vengono riassegnate. L’effetto lock-in fa sì che le generazioni più anziane rimangano bloccate in appartamenti troppo grandi, mentre le giovani famiglie hanno difficoltà a trovare uno spazio abitativo adeguato. Le grandi città sono particolarmente colpite, dove le normative aggravano ulteriormente l’effetto.
Conseguenze per la società e l’economia
La stagnazione del mercato degli affitti ha conseguenze di vasta portata. Le famiglie più giovani difficilmente riescono a trovare appartamenti più grandi per creare una famiglia, mentre la generazione più anziana vive in spazi abitativi sovradimensionati. Allo stesso tempo, il problema colpisce in modo particolare le famiglie a basso reddito. Se dovessero trasferirsi, una percentuale significativa di questo gruppo dovrebbe pagare più del 40% del proprio reddito per l’affitto.
Soluzioni necessarie
Si potrebbe ovviare a questo problema con un aumento dell’attività edilizia, incentivi fiscali per il passaggio ad appartamenti più piccoli e modelli abitativi e di finanziamento innovativi. A livello comunale, sono necessarie condizioni quadro flessibili per ampliare l’offerta. È inoltre fondamentale progettare le normative in modo tale che non rafforzino involontariamente l’effetto lock-in e quindi danneggino proprio i gruppi che dovrebbero essere protetti.
L’effetto lock-in è un fenomeno recente ma sempre più dominante nel mercato degli affitti. Porta a un uso inefficiente dello spazio abitativo, a uno squilibrio sociale e a una perdita di dinamismo. Solo con più nuove costruzioni, modelli di mercato creativi e incentivi politici mirati è possibile rompere il blocco e rimettere in moto il mercato immobiliare.