Il mercato immobiliare nel campo di tensione
Nel 2026, il mercato immobiliare svizzero continuerà a trovarsi tra inversioni dei tassi di interesse, incertezza politica e calo dell'attività edilizia. Mentre gli immobili residenziali continuano ad aumentare di valore, il mercato commerciale è sotto pressione. L'ultimo rapporto di mercato del SIV mostra la direzione che sta prendendo il mercato.
Con la riduzione dei tassi di interesse della Banca Nazionale Svizzera allo 0% nell’estate del 2025, le condizioni di finanziamento torneranno ai minimi storici. Gli acquirenti ne beneficeranno, così come gli investitori istituzionali che stanno spostando il capitale in immobili d’investimento. Di conseguenza, i prezzi stanno tornando a salire, soprattutto per i condomini.
Allo stesso tempo, il calo del tasso di interesse di riferimento sta portando a riduzioni degli affitti per i vecchi contratti. Tuttavia, la domanda supera nettamente l’offerta. Questo spinge il mercato degli immobili in affitto verso la scarsità.
La proprietà vince, la conservazione perde
L’abolizione del valore locativo figurativo sta cambiando il panorama della proprietà immobiliare. Senza l’onere fiscale, l’interesse per l’acquisto sta aumentando, soprattutto nella fascia di reddito media. Tuttavia, l’abolizione della deduzione forfettaria per la manutenzione frena gli investimenti nella manutenzione degli edifici. Alcuni cantoni stanno già esaminando imposte alternative per compensare la perdita di gettito. La decisione di riforma ha quindi un doppio effetto. Stimola il mercato, ma nasconde rischi per il tessuto edilizio.
Crollo dell’attività edilizia
Nel 2025 la produzione edilizia è diminuita drasticamente. A Zurigo di circa il 35%, in Ticino addirittura dell’80%. Ciò è dovuto alle incertezze politiche, all’aumento dei costi di costruzione e alle complesse procedure di autorizzazione. Ciò ha un impatto diretto sui prezzi degli affitti, che continuano a salire in molte regioni.
Il risultato è una carenza strutturale che persisterà anche nel 2026. Anche un leggero calo dei dati sull’immigrazione non cambierà la situazione. I membri della SIV, in particolare, considerano la carenza come il principale fattore di prezzo dell’anno.
La politica come fattore di cambiamento
Cantoni e città stanno sperimentando modifiche alle leggi edilizie, dai quartieri senza auto alle norme più severe sulla divulgazione dei preaffitti. Per gli sviluppatori di progetti, ciò significa maggiore incertezza, procedure più lunghe e rischi crescenti.
Gli investitori stanno diventando più selettivi e la scelta dell’ubicazione sta diventando sempre più importante. Il mercato sta diventando sempre più frammentato a livello locale.
Rischi climatici e nuovi standard di valutazione
La circolare FINMA 2026/1 rende obbligatoria la sostenibilità. Le banche e le assicurazioni devono includere esplicitamente i rischi climatici e naturali nelle loro valutazioni del rischio.
I luoghi esposti diventano meno attraenti, mentre aumentano gli immobili stabili e resistenti al clima. Per gli investitori istituzionali, questo significa ripensare i modelli di valutazione e i portafogli.
Immobili residenziali in ripresa, commerciali sotto pressione
L’analisi SIV mostra un quadro di mercato chiaramente diviso. Il mercato residenziale rimane solido nonostante la svolta dei tassi di interesse. La domanda è elevata, i tassi di sfitto continuano a scendere e presto dovrebbero scendere sotto l’1,2%. Gli aumenti degli affitti sono realistici, soprattutto per le nuove locazioni. La pressione sul mercato rimane.
Il settore commerciale, invece, è sempre più sotto pressione. Numerose aziende stanno vendendo uffici, con un conseguente leggero aumento del tasso di sfitto. I nuovi edifici moderni e conformi alle norme ESG resistono, mentre gli immobili più vecchi diventano meno attraenti e si rendono necessarie concessioni sui prezzi.
Anche il settore del commercio al dettaglio presenta un quadro misto. L’offerta locale rimane stabile, ma i negozi di moda e di elettronica stanno lottando contro il calo di affluenza e la diminuzione della redditività.
Per quanto riguarda i mutui, i proprietari di immobili stanno beneficiando dei bassi tassi di interesse. In generale, i costi di finanziamento stanno diminuendo in modo significativo. Allo stesso tempo, i costi energetici e di manutenzione sono in aumento e rimangono quindi un fattore di costo fisso.
Nonostante le incertezze politiche ed economiche, la maggior parte dei membri del SIV prevede un aumento dei prezzi e una stabilità dei redditi nel segmento residenziale e un ulteriore calo dell’attività edilizia.
La differenziazione come fattore chiave
Nel 2026 il mercato rimarrà solido ma selettivo. Qualità, posizione e clima determinano il successo. Mentre gli immobili residenziali sono considerati una classe di investimento sicura, gli immobili commerciali stanno diventando una sfida. Gli investitori e i proprietari hanno il compito di leggere con maggiore precisione i contesti di mercato e di incorporare tempestivamente le dinamiche normative.