ESG interessa (anche) il settore immobiliare

Da dove viene effettivamente l’ESG? Il regolamento ESG si basa sull’accordo sul clima di Parigi del 2015. L’accordo mira a ridurre il riscaldamento globale al di sotto di 2 °C, idealmente a 1,5 °C. Questi valori vengono confrontati con i livelli preindustriali. Gli obiettivi possono essere raggiunti solo se le emissioni totali di gas serra vengono ridotte a zero tra il 2045 e il 2060. Successivamente, parti della CO² emessa dall’atmosfera terrestre verranno addirittura legate. Questo per quanto riguarda l’accordo di Parigi. Il recente incontro di Glasgow non ha portato nuovi spunti significativi.

Nel 2018 l’Unione Europea ha pubblicato un piano d’azione per la finanza sostenibile. Definisce, tra l’altro, il termine sostenibilità. Il primo passo della soluzione europea, il Disclosure Regulation, è in vigore da marzo 2021. In sostanza, si tratta di investimenti immobiliari sostenibili. Come ho detto, questi sono regolamenti dell’UE. Come è noto, la Svizzera ha definito gli obiettivi climatici per il 2050. La strategia climatica a lungo termine ha formulato dieci principi strategici di base che dovrebbero plasmare la politica climatica svizzera nei prossimi anni. Obiettivi strategici sono stati fissati anche per il settore edile. La legge sul CO² avrebbe dovuto essere la base per la strategia climatica a lungo termine. Come è noto, la legge nazionale è stata affondata alle urne. Nel cantone di Zurigo è stata recentemente adottata l’attuazione cantonale di una legge sul CO².

ESG non guarda solo alla singola proprietà, ma rende anche responsabili gli investitori. La sostenibilità ecologica (E) costituisce la base con la riduzione delle emissioni di CO² durante la costruzione e l’esercizio dell’immobile. Inoltre, l’area della compatibilità sociale (S) include il benessere degli utenti, ma include anche questioni come l’uguaglianza e i diritti umani. La terza area è denominata Governance (G). Ciò considera la sostenibilità economica, ovvero i costi del ciclo di vita. La governance tiene conto anche delle strutture di gestione, dei rapporti con i dipendenti o delle regole retributive. Le maggiori incertezze sono sicuramente negli ambiti del sociale e della governance. Come devono essere implementati i requisiti?

Excel è ancora uno strumento ampiamente utilizzato in molte aziende. Il foglio di calcolo può essere utilizzato in molti modi e può anche essere facilmente personalizzato. I problemi sorgono quando vengono generate grandi quantità di dati e devono essere elaborate. I dipendenti spesso trascorrono molto tempo a mantenere i fogli di calcolo Excel e a tenere traccia degli innumerevoli collegamenti. Qui la digitalizzazione è ancora molto indietro rispetto alle possibilità offerte dal mercato.

La filiale di Winterthur di readydata AG esiste dal 2019. Con Immoledo, PropTech fornisce al settore immobiliare uno strumento che mappa digitalmente il settore ambientale. La base di Immoledo è il rilevamento delle condizioni, che può essere eseguito in loco in modo semplice, rapido e intuitivo. Da questo, è possibile generare rapporti di stato e rapporti con pochi clic. I componenti vengono registrati nello strumento e archiviati con un indice di invecchiamento. Questo indice di invecchiamento confronta l’invecchiamento effettivo con l’invecchiamento previsto. In questo modo è possibile individuare e sanare tempestivamente difetti di costruzione, manutenzione insufficiente o difetti tecnici. L’analisi di rischio degli edifici già registrati nel sistema ha mostrato che quasi il 60% delle aree di accesso non è privo di barriere architettoniche o che metà delle facciate presenta crescita di alghe. Immoledo fornisce quindi un piano d’azione e di investimento fondato sulla base dei dati edilizi registrati. In che modo le misure influiscono in definitiva sulla sostenibilità? Gli utenti di Immoledo ottengono chiarezza sulla riduzione di CO².

Una volta effettuate le manutenzioni e gli investimenti dell’immobile, la questione dell’aumento di valore è interessante. Anche in questo caso Immoledo permette di valutare l’immobile o il portafoglio con il metodo DCF. In generale, da Immoledo si possono creare innumerevoli report. Tutte le informazioni sono disponibili anche su una dashboard ben strutturata.

Il team di Immoledo supporta attivamente i clienti nella raccolta dei dati. Se i dati strutturati sono già disponibili, ad es. in fogli di calcolo Excel, possono essere importati tramite importazione Excel/CSV o tramite interfacce a sistemi ERP/CRM. Secondo il CEO Christian Brunner, sulla piattaforma Immoledo sono attualmente registrati oltre 3.000 edifici. Le affermazioni di Immoledo dovrebbero migliorare con un numero crescente di unità sulla piattaforma. Il PropTech utilizza anche l’intelligenza artificiale (AI), che apprende con la crescente quantità di dati.

Visits ha un approccio completamente diverso. Si tratta di una joint venture tra Wüest Partner (WP) e QualiCasa. Entrambi i partecipanti, da tempo ancorati al mercato, contribuiscono con i loro punti di forza, ovvero Wüest Partner la valutazione e QualiCasa l’analisi dello stato. Visits è un’app di raccolta dati. I dati generati in questo modo confluiscono nelle dimensioni di Wüest Partner. Quello che prima veniva registrato a mano su carta ora può essere fatto facilmente tramite l’app. Secondo Sibylle Huber del Data Analytic Team WP, un edificio può essere registrato digitalmente in 30 minuti grazie alle visite.

I dati vengono eseguiti tramite la piattaforma dati REDX da Wüest Dimensions a Visits o da Visits a SIDAC di QualiCasa. C’è anche un’interfaccia per GARAIO REM. Ciò garantisce che i dati attuali vengano sempre salvati nei sistemi di base. Se utilizzi Visits, inizi ad esempio da Wüest Dimensions. L’edificio selezionato viene consegnato tramite REDX all’app di registrazione delle visite. I componenti e gli stati possono ora essere registrati qui. Se manca un componente, queste informazioni possono essere facilmente aggiunte. Grazie alla fotocamera dello smartphone, tutto è facilmente documentabile. Una volta che tutto è stato registrato, i dati vengono sincronizzati nuovamente nel sistema di base tramite REDX. Naturalmente, dal sistema di base possono essere generati vari report, come il ciclo di vita dei componenti, la materializzazione o la previsione dei costi di manutenzione e ristrutturazione.

I due partner WP e QualiCasa vogliono ampliare ulteriormente il sistema. C’è un calcolatore di CO². Tuttavia, questo dovrebbe essere integrato nella valutazione al WP solo nei prossimi mesi. Secondo Sibylle Huber, oggi sono stati registrati circa 500 edifici durante le visite.

Il software Stratus di Basler & Hofmann è sul mercato da oltre 25 anni. A quel tempo, le valutazioni delle condizioni venivano effettuate utilizzando il metodo Schröder. Oggi Stratus è uno strumento online che, secondo Daniel Schrepfer e Severin Level, viene costantemente sviluppato. La base è l’edificio, che è suddiviso in pochi componenti. I costi dei componenti sono calcolati in percentuale del valore attuale dell’immobile, sulla base di numerosi conti di costruzione per tipologia di edificio. Per ogni componente viene inoltre memorizzata una durata utile, determinante per la previsione di future esigenze di ristrutturazione. Lo stato del componente viene registrato in loco e porta a una valutazione della “vita di servizio residua”. Tuttavia, coloro che registrano i dati hanno la possibilità di regolare manualmente i valori in base all’impressione visiva.

Con Stratus, i proprietari immobiliari hanno uno strumento di gestione per il loro portafoglio che consente dichiarazioni affidabili sul portafoglio sulla base di un numero minimo di voci. Dopo che gli edifici e i componenti sono stati registrati, verranno calcolati i costi di riparazione. Il risultato viene mostrato su una sequenza temporale. Con Stratus, il gestore di portafoglio può definire la strategia per ogni edificio per conto del comitato direttivo e calcolare le cifre chiave rilevanti. Con un focus strategico, Stratus ti consente di agire e prendere decisioni sul “dove, quando e cosa” nell’intero portafoglio. Un semplice sistema a semaforo indica dove c’è bisogno di agire e mostra i tempi e le sinergie migliori quando il denaro viene investito con il massimo effetto (strutturale ed energetico).

Con l’Investment Planner (IPL), questa necessità di azione può essere pianificata in termini concreti mettendo insieme pacchetti di misure (progetti) strutturalmente e strategicamente sensati. Stratus utilizza i parametri per calcolare i costi associati. Tutti gli investimenti possono essere mappati come un piano pluriennale multiprogetto. Prevede inoltre gli effetti a lungo termine (come costi di follow-up, emissioni di CO²) delle misure pianificate. In questo modo, la fattibilità del finanziamento dei progetti può essere verificata in una fase iniziale.

Secondo Daniel Schrepfer, ad ogni ulteriore sviluppo viene prima costruito un prototipo per testare le funzionalità e il flusso di lavoro con il cliente. La nuova funzionalità verrà quindi implementata e resa disponibile agli utenti in modo produttivo il più rapidamente possibile. Basler & Hofmann ha completamente rinnovato la versione Stratus 7.x, in uso dal 21 marzo. La migrazione dei clienti esistenti sarà avviata nel 2022. Per quanto riguarda l’ESG, Stratus può visualizzare le emissioni di CO² per dimensione dell’oggetto o per condizione. È anche possibile calcolare come saranno ridotte le emissioni di CO² dopo la ristrutturazione. Nel 2022 i criteri ESG dovrebbero essere resi visibili anche a livello di portafoglio. Dovrebbero inoltre essere aggiunte dichiarazioni dettagliate sulla sicurezza e sulla qualità degli edifici, nonché su altri aspetti strategicamente rilevanti.

Heinz Schwyter