L'ESG affecte (aussi) le secteur de l'immobilier

D’où vient réellement l’ESG ? La réglementation ESG est basée sur l’accord de Paris sur le climat de 2015. L’accord vise à réduire le réchauffement climatique en dessous de 2 °C, idéalement à 1,5 °C. Ces valeurs sont comparées aux niveaux préindustriels. Les objectifs ne peuvent être atteints que si les émissions totales de gaz à effet de serre sont réduites à zéro entre 2045 et 2060. Plus tard, des parties du CO² émis par l’atmosphère terrestre seront même liées. Voilà pour l’Accord de Paris. La récente réunion de Glasgow n’a apporté aucune nouvelle perspective significative.

En 2018, l’Union européenne a publié un plan d’action pour la finance durable. Il définit, entre autres, le terme durabilité. Première étape de la solution européenne, le Disclosure Regulation est en vigueur depuis mars 2021. Il s’agit essentiellement d’investissements immobiliers durables. Comme je l’ai dit, ce sont des règlements de l’UE. Comme on le sait, la Suisse a défini les objectifs climatiques pour 2050. La stratégie climatique à long terme a formulé dix principes stratégiques de base qui devraient façonner la politique climatique suisse dans les années à venir. Des objectifs stratégiques ont également été fixés pour le secteur du bâtiment. La loi CO² aurait dû être la base de la stratégie climatique à long terme. Comme on le sait, la loi nationale a coulé dans les urnes. La transposition cantonale d’une loi sur le CO² a été récemment adoptée dans le canton de Zurich.

L’ESG ne regarde pas seulement la propriété individuelle, mais rend également les investisseurs responsables. La durabilité écologique (E) constitue la base avec la réduction des émissions de CO² lors de la construction et de l’exploitation de la propriété. En outre, le domaine de la compatibilité sociale (S) comprend le bien-être des utilisateurs, mais comprend également des questions telles que l’égalité et les droits de l’homme. Le troisième domaine est appelé Gouvernance (G). Cela tient compte de la durabilité économique, c’est-à-dire des coûts du cycle de vie. La gouvernance prend également en compte les structures de gestion, les relations avec les employés ou les règles de rémunération. Les plus grandes incertitudes se situent certainement dans les domaines du social et de la gouvernance. Comment les exigences doivent-elles être mises en œuvre ?

Excel est encore un outil largement utilisé dans de nombreuses entreprises. La feuille de calcul peut être utilisée de plusieurs façons et peut également être facilement personnalisée. Les problèmes surviennent lorsque de grandes quantités de données sont générées et doivent être traitées. Les employés passent souvent beaucoup de temps à maintenir des feuilles de calcul Excel et à suivre les innombrables liens. Ici, la numérisation est encore loin derrière les possibilités offertes par le marché.

La succursale de Winterthur de readydata AG existe depuis 2019. Avec Immoledo, PropTech fournit au secteur immobilier un outil qui cartographie numériquement le secteur environnemental. La base d’Immoledo est la détection des conditions, qui peut être effectuée facilement, rapidement et intuitivement sur place. À partir de là, des rapports d’état et des rapports peuvent être générés en quelques clics. Les composants sont enregistrés dans l’outil et stockés avec un indice de vieillissement. Cet indice de vieillissement compare le vieillissement réel au vieillissement attendu. De cette manière, les défauts de construction, un entretien insuffisant ou des défauts techniques peuvent être identifiés et corrigés à temps. L’analyse des risques des bâtiments déjà enregistrés dans le système a montré que près de 60% des zones d’accès ne sont pas sans obstacle ou que la moitié des façades présentent une croissance d’algues. Immoledo fournit donc un plan d’action et d’investissement bien fondé sur la base des données de construction enregistrées. Comment les mesures affectent-elles finalement la durabilité ? Les utilisateurs d’Immoledo obtiennent des éclaircissements sur la réduction de CO².

Une fois l’entretien et les investissements réalisés dans l’immeuble, la question de la plus-value se pose. Ici aussi, Immoledo permet d’évaluer l’immeuble ou le portefeuille selon la méthode DCF. En général, d’innombrables rapports peuvent être créés à partir d’Immoledo. Toutes les informations sont également disponibles sur un tableau de bord bien structuré.

L’équipe Immoledo soutient activement les clients dans la collecte de données. Si des données structurées sont déjà disponibles, par exemple dans des feuilles de calcul Excel, elles peuvent être importées via l’importation Excel/CSV ou via des interfaces vers des systèmes ERP/CRM. Selon le PDG Christian Brunner, plus de 3 000 bâtiments sont actuellement enregistrés sur la plateforme Immoledo. Les déclarations d’Immoledo devraient s’améliorer avec un nombre croissant d’unités sur la plateforme. La PropTech utilise également l’intelligence artificielle (IA), qui apprend avec la quantité croissante de données.

Les visites adoptent une approche complètement différente. Il s’agit d’une coentreprise entre Wüest Partner (WP) et QualiCasa. Les deux participants, ancrés de longue date sur le marché, apportent leurs points forts, à savoir Wüest Partner l’évaluation et QualiCasa l’analyse du statut. Visits est une application de collecte de données. Les données ainsi générées affluent dans Dimensions de Wüest Partner. Ce qui était auparavant enregistré à la main sur papier peut désormais être facilement réalisé via l’application. Selon Sibylle Huber du Data Analytic Team WP, un bâtiment peut être enregistré numériquement en 30 minutes grâce aux visites.

Les données transitent via la plateforme de données REDX de Wüest Dimensions à Visits ou de Visits à SIDAC de QualiCasa. Il existe également une interface vers GARAIO REM. Cela garantit que les données actuelles sont toujours enregistrées dans les systèmes de base. Si vous utilisez Visites, vous commencez par Wüest Dimensions, par exemple. Le bâtiment qui y est sélectionné est livré via REDX à l’application d’enregistrement des visites. Les composants et les états peuvent maintenant être enregistrés ici. Si un composant est manquant, cette information peut facilement être ajoutée. Grâce à l’appareil photo du smartphone, tout est facilement documenté. Une fois que tout a été enregistré, les données sont resynchronisées dans le système de base via REDX. Bien entendu, divers rapports peuvent être générés à partir du système de base, tels que le cycle de vie des composants, la matérialisation ou la prévision des coûts de maintenance et de rénovation.

Les deux partenaires WP et QualiCasa souhaitent étendre davantage le système. Il y a un calculateur de CO². Cependant, cela ne devrait être intégré à l’évaluation chez WP que dans les prochains mois. Selon Sibylle Huber, environ 500 bâtiments ont été recensés au cours des visites aujourd’hui.

Le logiciel Stratus de Basler & Hofmann est sur le marché depuis plus de 25 ans. À cette époque, les évaluations de l’état étaient effectuées à l’aide de la méthode de Schröder. Aujourd’hui, Stratus est un outil en ligne qui, selon Daniel Schrepfer et Severin Level, est en constante évolution. La base est le bâtiment, qui est divisé en quelques composants. Les coûts des composants sont calculés en pourcentage de la valeur actuelle du bâtiment, sur la base de nombreux comptes de construction par type de bâtiment. Une durée de vie est également mémorisée pour chaque composant, déterminante pour la prévision des futurs besoins de rénovation. L’état du composant est enregistré sur site et conduit à une évaluation de la « durée de vie restante ». Cependant, ceux qui enregistrent les données ont la possibilité d’ajuster manuellement les valeurs en fonction de l’impression visuelle.

Avec Stratus, les propriétaires immobiliers disposent d’un outil de gestion de leur portefeuille qui permet des relevés fiables sur le portefeuille sur la base d’un nombre minimal d’entrées. Une fois les bâtiments et les composants enregistrés, les coûts de réparation seront calculés. Le résultat est affiché sur une chronologie. Avec Stratus, le gestionnaire de portefeuille peut définir la stratégie de chaque immeuble pour le compte du comité de pilotage et calculer les chiffres clés correspondants. Avec une orientation stratégique, Stratus vous permet d’agir et de prendre des décisions sur « où, quand et quoi » sur l’ensemble du portefeuille. Un simple système de feux tricolores indique où il est nécessaire d’agir et montre les meilleurs moments et synergies lorsque l’argent est investi avec le plus grand effet (structurel et énergétique).

Avec le planificateur d’investissements (IPL), ce besoin d’action peut être planifié concrètement en regroupant des paquets de mesures (projets) structurellement et stratégiquement judicieux. Stratus utilise des paramètres pour calculer les coûts associés. Tous les investissements peuvent être cartographiés sous la forme d’un plan multi-projets pluriannuel. Il prévoit également les effets à long terme (tels que les coûts de suivi, les émissions de CO²) des mesures prévues. De cette manière, la faisabilité financière des projets peut être vérifiée à un stade précoce.

Selon Daniel Schrepfer, un prototype est d’abord construit à chaque développement ultérieur afin de tester les fonctionnalités et le flux de travail avec le client. La nouvelle fonctionnalité sera ensuite mise en œuvre et mise à la disposition des utilisateurs de manière productive le plus rapidement possible. Basler & Hofmann a complètement redéveloppé la version Stratus 7.x, qui est utilisée depuis le 21 mars. La migration des clients existants doit être lancée en 2022. En ce qui concerne l’ESG, Stratus peut afficher les émissions de CO² par taille d’objet ou par état. Il est également possible de calculer comment les émissions de CO² seront réduites après la rénovation. En 2022, les critères ESG devraient également être rendus visibles au niveau du portefeuille. Des déclarations étape par étape sur la sécurité et la qualité des bâtiments ainsi que d’autres aspects stratégiques pertinents doivent également être ajoutées.

Heinz Schwyter