"La fusione di Immoscout24 e Homegate potrebbe essere un caso per WEKO"

In un'intervista, Hans Egloff, ex membro del Consiglio nazionale e presidente dell'Associazione dei proprietari di case della Svizzera e del Canton Zurigo, spiega la riforma del valore locativo figurativo e l'importanza dell'elettromobilità, nonché la fusione di due grandi attori nel settore immobiliare.

Signor Egloff, in che misura beneficia dei suoi studi in giurisprudenza per il suo lavoro di presidente dell'Associazione dei proprietari di abitazione (HEV) della Svizzera e del Canton Zurigo?
È decisamente utile. Il proprietario di casa ha ancora e ancora problemi legali e questioni da risolvere: dalla classica area di proprietà alle tasse, dal catasto al vicinato e al diritto di locazione, c'è una vasta gamma che è importante per i nostri membri. Offriamo ai nostri membri una consulenza legale gratuita, che viene utilizzata in modo molto attivo. Ma traggo anche vantaggio dal mio background legale nel discorso politico.

L'abolizione del valore locativo figurativo è attualmente in discussione nuovamente a livello politico. Puoi nominare brevemente gli svantaggi che ciò comporta per i proprietari di case e chi ne è più colpito?
Il valore locativo figurativo è tassato su un reddito fittizio. I proprietari di abitazione devono quindi pagare una tassa dal 60 al 70 per cento del canone potenziale di mercato come reddito per la loro proprietà, in particolare una tassa che in pratica non generano. Questo importo va ad aggiungersi al reddito regolare. Ciò significa spesso che le persone colpite scivolano nella progressione più alta o addirittura più alta e quindi devono pagare un importo di tasse significativamente più alto. I proprietari di case più anziani, in particolare, sono influenzati negativamente dalla pratica attuale. Hanno spesso saldato i loro debiti in modo che la detrazione degli interessi sul debito non sia più rilevante per loro.

Quanto sei sicuro della riforma che sta attraversando questa volta?
Il valore locativo figurativo è stato introdotto 100 anni fa come tassa di guerra. Questa è stata poi più volte prorogata per un periodo limitato fino a quando non è diventata un'imposta fissa. Da 25 anni cerchiamo di abolire il valore locativo figurativo. 10 anni fa una volta ero molto fiducioso che avremmo potuto avere successo. Il progetto è ora di nuovo attivo e funzionante, ma non sono sicuro che avrà successo.

Dove vedi i problemi?
Da un lato, i proprietari di case rappresentano una minoranza nella popolazione votante, dall'altro, alla gente piace avere i proprietari di case come contribuenti: lo stato è riluttante a farne a meno. Probabilmente non esiste una soluzione perfetta in questo caso.

Il promotore della legge sull'energia Martin Neukom dei Verdi ha affermato che, secondo un sondaggio nella città di Zurigo, meno della metà dei proprietari di case aveva preso in considerazione alternative a petrolio e gas durante la sostituzione del proprio sistema di riscaldamento e che quindi erano necessarie regole vincolanti per la sostituzione. Cosa ne pensi di questo argomento?
Negli ultimi anni, le questioni relative all'energia e al riscaldamento sono state un tema in ogni pubblicazione di HEV Svizzera e HEV del Canton Zurigo. I nostri membri hanno un alto livello di informazioni al riguardo. Le emissioni di gas serra sono diminuite del 34% negli ultimi 30 anni. E questo nonostante il fatto che lo spazio abitativo sia aumentato del 46% nello stesso periodo. I nostri membri investono ogni anno 20 miliardi di franchi nella manutenzione degli edifici – 9,5 miliardi di franchi ciascuno per ristrutturazioni legate all'energia. Queste cifre mostrano che i proprietari di case prendono sul serio la loro responsabilità.

L'Associazione degli inquilini della città di Zurigo ha invalidato altre argomentazioni contro la prevista legge sull'energia, ad esempio possibili sfratti, vendite forzate di case o aumenti di affitto: la legge sull'energia non obbliga i proprietari di case a ristrutturare in modo completo gli immobili e a disdire la locazione. Le argomentazioni avanzate dall'HEV e dal suo partito, l'UDC, sono state fuorvianti?
L'Energy Act obbliga i proprietari di immobili a sostituire nel tempo i sistemi di riscaldamento a combustibili fossili con quelli che utilizzano energie rinnovabili. Prendiamo come esempio tecnico un immobile degli anni '60 con riscaldamento a gasolio. Se questo si spegne, il proprietario deve far installare una pompa di calore. Con questa proprietà, che va avanti da anni, questo ha senso solo se l'involucro edilizio viene contestualmente rinnovato. Se, ad esempio, con i vecchi radiatori non viene più raggiunta la temperatura di mandata, è necessario installare anche il riscaldamento a pavimento. Da un lato, ciò comporta costi enormi. D'altra parte, questi lavori di ristrutturazione non possono essere eseguiti con l'inquilino nell'appartamento.

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E che ne dici del punto di vista politico?
Nel giugno di quest'anno, il presidente dell'Associazione svizzera degli inquilini, Carlo Sommaruga, ha presentato a Berna una proposta in cui chiedeva letteralmente "misure di diritto locativo contro gli avvisi di sfitto in relazione a ristrutturazioni energetiche". A mio avviso, se le argomentazioni che abbiamo addotto fossero fuorvianti, un simile approccio non sarebbe necessario.

Quale contributo pensi che i proprietari di case potrebbero dare per raggiungere gli obiettivi climatici?
Credo nella responsabilità personale e le cifre che ho citato sopra confermano che questa viene presa sul serio. Se si disegna anche il percorso di discesa della CO2
Se ci spingiamo ulteriormente nel settore edile, puoi vedere che possiamo facilmente raggiungere gli obiettivi climatici dell'accordo di Parigi. Nel 2050 saremo a zero netto. Trovo quindi superfluo in questo caso un regolamento definito dallo Stato.

Quanto pensi che sia importante e lungimirante l'elettromobilità?
In linea di principio, sono a favore dell'elettromobilità. Ma porta con sé molte sfide. Da un lato, abbiamo delle lacune nell'approvvigionamento energetico. Non possiamo produrre abbastanza elettricità da soli. Ciò significa che dobbiamo ottenere l'energia nucleare dalla Francia e l'energia da carbone dalla Germania. D'altra parte, l'energia incorporata nell'elettromobilità è relativamente alta. Non è stata ancora trovata una soluzione sostenibile per lo smaltimento delle batterie corrispondenti. Per me, ci sono ancora molte domande senza risposta su questo argomento.

Secondo uno studio della società di consulenza EBP, una vendita intensificata di auto elettriche fallisce in termini di mobilità elettrica, tra l'altro a causa della mancanza di stazioni di ricarica nelle proprietà. Perché i proprietari di case hanno difficoltà a eseguire un'installazione del genere?
Un privato che ha bisogno di una stazione di ricarica per sé non avrà certo difficoltà a installarla. Finché ha i mezzi per farlo. Ma se hai un condominio con dodici appartamenti e un parcheggio sotterraneo con dieci posti auto, sorge la domanda su quante stazioni di ricarica dovresti effettivamente installare. E chi paga l'investimento se nessun inquilino ha un'auto elettrica dopo? In tal caso, è improbabile che l'inquilino accetti un aumento dell'affitto. Inoltre, c'è una tendenza crescente verso complessi residenziali senza auto, soprattutto nelle aree urbane. L'installazione di stazioni di ricarica non avrebbe senso qui. L'esperienza ha dimostrato che il mercato regola molte cose da solo.

Puoi approfondire l'ultimo punto?
Circa 50 anni fa all'improvviso non potevi affittare un appartamento senza la vasca da bagno. Oppure 30 anni fa si ripeteva lo scenario con appartamenti senza lavastoviglie. Presumo che la domanda futura influenzerà anche l'offerta quando si tratta di mobilità elettrica. Ad un certo punto non potrai più affittare un appartamento se non puoi offrire all'inquilino una soluzione su misura per le sue esigenze di mobilità.

Come valuta la bolla immobiliare che UBS prevede da tempo e di cui Zurigo in particolare si dice sia gravemente colpita?
Per quanto riguarda l'andamento dei tassi di interesse e dei prezzi degli immobili, vedo una costante: le previsioni sono sempre state sbagliate negli ultimi anni. L'indice UBS prevede da anni questa bolla, finora non è mai esplosa. Personalmente vedo un mercato immobiliare forte con prezzi in aumento. È certamente necessaria cautela quando si finanzia la proprietà di una casa. Soprattutto nel settore domestico. Le norme sulla portabilità devono essere verificate individualmente e in modo completo. In caso contrario, un improvviso forte aumento dei tassi di interesse potrebbe porre problemi esistenziali all'uno o all'altro.

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Molti paesi non possono permettersi di aumentare
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C'è un forte aumento dei tassi di interesse?
I paesi interessati a questo scopo, cioè l'UE e gli USA, non possono permettersi un aumento dei tassi di interesse. D'altra parte, vediamo chiari segnali di aumento dell'inflazione: questo potrebbe avere un impatto. Per il mercato immobiliare, tuttavia, l'inflazione di solito significa aumento dei prezzi, perché in questa situazione aumenta la necessità di beni materiali.

Ti sei ritirato dalla politica attiva. Quali risultati descriveresti come le tue pietre miliari personali?
Il mio più grande successo è stato sicuramente l'abolizione delle tasse di successione e donazione per i discendenti diretti nel cantone di Zurigo. Considero il secondo grande successo l'abolizione dell'imposta sul trasferimento immobiliare, che abbiamo attuato con un'iniziativa popolare.

E quali traguardi hai raggiunto nel settore immobiliare?
Qui vorrei citare il buon contatto e scambio tra le varie organizzazioni immobiliari. Nei miei primi giorni come presidente di HEV Svizzera, ognuno coltivava principalmente il proprio piccolo giardino. Per me era importante mantenere uno scambio e definire obiettivi comuni. Oggi ci incontriamo quattro volte l'anno nel Palazzo federale e discutiamo di attuali dossier politici.

Due importanti attori hanno unito le forze con Immoscout24 e Homegate. Come valuti questo evento?
Non sono sicuro che questa fusione sia una vittoria per i consumatori. Presumo che dovremo fare i conti con massicci aumenti dei prezzi in futuro. Questo caso dovrebbe al massimo riguardare la Commissione per la concorrenza (WEKO).

Interview: Linda von Euw, Bild: zVg.