"La fusion d'Immoscout24 et Homegate pourrait être un cas pour WEKO"
Dans une interview, Hans Egloff, ancien membre du Conseil national et président de l'Association des propriétaires de Suisse et du canton de Zurich, explique la réforme de la valeur locative imputée et l'importance de l'électromobilité, ainsi que la fusion de deux acteurs majeurs dans le secteur de l'immobilier.
Monsieur Egloff, dans quelle mesure tirez-vous profit de vos études juridiques pour votre travail de président de la Société des copropriétaires (HEV) de Suisse et du canton de Zurich ?
C'est certainement utile. Le propriétaire a des problèmes juridiques et des questions à résoudre encore et encore : du domaine classique de la propriété aux impôts, du cadastre au droit du voisinage et du bail, il existe un large éventail qui est important pour nos membres. Nous offrons à nos membres des conseils juridiques gratuits – ils sont utilisés très activement. Mais je profite aussi de ma formation juridique dans le discours politique.
La suppression de la valeur locative imputée est actuellement à nouveau discutée au niveau politique. Pouvez-vous brièvement nommer les inconvénients que cela entraîne pour les propriétaires et qui est le plus touché ?
La valeur locative imputée est imposée sur un revenu fictif. Les propriétaires doivent donc payer des impôts sur 60 à 70 % du loyer potentiel du marché en tant que revenu de leur propriété – notamment celui qu'ils ne génèrent pas en pratique. Ce montant s'ajoute au revenu régulier. Cela signifie souvent que les personnes concernées glissent vers la progression la plus élevée, voire la plus élevée, et doivent donc payer un montant d'impôt nettement plus élevé. Les propriétaires plus âgés, en particulier, sont affectés négativement par la pratique actuelle. Ils ont souvent remboursé leurs dettes de sorte que la déduction des intérêts sur la dette n'est plus pertinente pour eux.
Dans quelle mesure êtes-vous confiant dans la réforme en cours cette fois-ci ?
La valeur locative imputée a été introduite il y a 100 ans en tant qu'impôt de guerre. Celle-ci a ensuite été prorogée à plusieurs reprises pour une période limitée jusqu'à ce qu'elle devienne un impôt forfaitaire. Nous essayons d'abolir la valeur locative imputée depuis 25 ans. Il y a 10 ans, j'étais une fois très confiant que nous pouvions réussir. Le projet est maintenant de nouveau opérationnel, mais je ne suis pas sûr qu'il aboutira.
Où voyez-vous les problèmes ?
D'une part, les propriétaires représentent une minorité dans la population électorale, d'autre part, les gens aiment avoir des propriétaires comme contribuables – l'État hésite à s'en passer. Il n'y a probablement pas de solution parfaite dans ce cas.
L'initiateur de la loi sur l'énergie, Martin Neukom des Verts, a déclaré que, selon une enquête dans la ville de Zurich, moins de la moitié des propriétaires avaient envisagé des alternatives au mazout et au gaz lors du remplacement de leur système de chauffage et que des règles contraignantes étaient donc nécessaires pour le remplacement. Que pensez-vous de cet argument ?
Ces dernières années, les questions d'énergie et de chauffage ont fait l'objet de toutes les publications de la HEV Suisse et de la HEV du canton de Zurich. Nos membres disposent d'un haut niveau d'information à cet égard. Les émissions de gaz à effet de serre ont diminué de 34 % au cours des 30 dernières années. Et cela malgré le fait que la surface habitable a augmenté de 46 % sur la même période. Chaque année, nos membres investissent 20 milliards de francs suisses dans l'entretien des bâtiments – 9,5 milliards de francs suisses chacun pour les rénovations liées à l'énergie. Ces chiffres montrent que les propriétaires prennent leur responsabilité au sérieux.
L'Association des locataires de la ville de Zurich a invalidé d'autres arguments contre le projet de loi sur l'énergie, à savoir les expulsions possibles, les ventes forcées de maisons ou les augmentations de loyer : la loi sur l'énergie n'oblige pas les propriétaires à rénover complètement les propriétés et à résilier les baux. Les arguments avancés par le HEV et votre parti, l'UDC, étaient-ils trompeurs ?
La loi sur l'énergie oblige les propriétaires à remplacer à terme les systèmes de chauffage à combustible fossile par des systèmes utilisant des énergies renouvelables. Prenons comme exemple technique une propriété des années 1960 avec chauffage au mazout. Si cela s'éteint, le propriétaire doit faire installer une pompe à chaleur. Avec ce bien qui vieillit déjà, cela n'a de sens que si l'enveloppe du bâtiment est rénovée en même temps. Si, par exemple, la température de départ n'est plus atteinte avec d'anciens radiateurs, un chauffage par le sol doit également être installé. D'une part, cela entraîne des coûts énormes. En revanche, ces rénovations ne peuvent être réalisées avec le locataire dans l'appartement.
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À l'intérieur du bâtiment-
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règlement 2050
zéro net
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Et que dites-vous du point de vue politique ?
En juin de cette année, le président de l'Association suisse des locataires, Carlo Sommaruga, a déposé une proposition à Berne dans laquelle il appelait littéralement à "des mesures en vertu du droit du bail contre les avis vacants liés aux rénovations énergétiques". À mon avis, si les arguments que nous avons avancés étaient trompeurs, une telle approche ne serait pas nécessaire.
Selon vous, quelle contribution les propriétaires pourraient-ils apporter pour atteindre les objectifs climatiques ?
Je crois en la responsabilité personnelle et les chiffres que j'ai mentionnés ci-dessus confirment que cela est pris au sérieux. Si l'on trace également la trajectoire de descente du CO2
Si nous poussons plus loin dans le secteur du bâtiment, vous voyez que nous pouvons facilement atteindre les objectifs climatiques de l'Accord de Paris. En 2050, nous serons à zéro net. Je considère donc qu'une réglementation définie par l'État est superflue dans ce cas.
À quel point pensez-vous personnellement que l'électromobilité est importante et tournée vers l'avenir ?
En principe, je suis favorable à l'électromobilité. Mais cela comporte de nombreux défis. D'une part, nous avons des lacunes dans l'approvisionnement énergétique. Nous ne pouvons pas produire suffisamment d'électricité par nous-mêmes. Cela signifie que nous devons obtenir de l'énergie nucléaire de la France et de l'énergie du charbon de l'Allemagne. En revanche, l'énergie grise dans l'électromobilité est relativement élevée. Aucune solution durable n'a encore été trouvée pour l'élimination des batteries correspondantes. Pour moi, il y a encore beaucoup de questions sans réponse sur ce sujet.
Selon une étude du cabinet de conseil EBP, une vente intensifiée de voitures électriques échoue en termes d'électromobilité, entre autres en raison du manque de bornes de recharge dans les propriétés. Pourquoi les propriétaires ont-ils du mal à réaliser une telle installation ?
Un propriétaire privé qui a besoin d'une borne de recharge pour lui-même n'aura certainement pas de difficulté à la faire installer. Tant qu'il a les moyens de le faire. Mais si vous avez un immeuble de douze appartements et un parking souterrain de dix places de stationnement, la question se pose de savoir combien de bornes de recharge vous devez réellement installer. Et qui paie l'investissement si aucun locataire n'a de voiture électrique par la suite ? Dans un tel cas, il est peu probable que le locataire accepte une augmentation de loyer. En outre, la tendance est de plus en plus aux lotissements sans voiture, en particulier dans les zones urbaines. Installer des bornes de recharge n'aurait aucun sens ici. L'expérience a montré que le marché régule lui-même beaucoup de choses.
Pouvez-vous préciser le dernier point ?
Il y a environ 50 ans, vous ne pouviez soudainement pas louer un appartement s'il n'y avait pas de baignoire. Ou il y a 30 ans, le scénario avec des appartements sans lave-vaisselle s'est répété. Je suppose que la demande future influencera également l'offre en matière d'électromobilité. A un moment donné, vous ne pourrez plus louer un appartement si vous ne pouvez pas proposer au locataire une solution adaptée à ses besoins de mobilité.
Comment évaluez-vous la bulle immobilière qu'UBS prédit depuis un certain temps et dont Zurich en particulier serait durement touchée ?
En ce qui concerne l'évolution des taux d'intérêt et des prix de l'immobilier, je vois une constante : les prévisions se sont toujours trompées ces dernières années. L'indice UBS prédit cette bulle depuis des années – elle n'a jamais éclaté jusqu'à présent. Personnellement, je vois un marché immobilier fort avec des prix en hausse. La prudence est certainement de mise lors du financement de l'accession à la propriété. Surtout dans le secteur domestique. Les règles de portabilité doivent être vérifiées individuellement et dans leur ensemble. Dans le cas contraire, une hausse soudaine et brutale des taux d'intérêt pourrait poser des problèmes existentiels à l'un ou à l'autre.
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De nombreux pays ne peuvent pas se permettre d'augmenter
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Y a-t-il une hausse massive des taux d'intérêt?
Les pays pertinents pour cela, c'est-à-dire l'UE et les États-Unis, ne peuvent pas se permettre une hausse des taux d'intérêt. D'autre part, nous voyons des signes clairs de hausse de l'inflation – cela pourrait avoir un impact. Pour le marché immobilier, cependant, l'inflation signifie généralement une hausse des prix – car dans cette situation, le besoin d'actifs matériels augmente.
Vous vous êtes retiré de la politique active. Quelles réalisations décririez-vous comme vos jalons personnels ?
Ma plus grande réussite a sans aucun doute été la suppression des droits de succession et de donation pour les descendants directs dans le canton de Zurich. Je considère la suppression de la taxe sur les mutations immobilières, que nous avons provoquée par une initiative populaire, comme le deuxième grand succès.
Et quelles étapes avez-vous franchies dans le secteur de l'immobilier ?
Je mentionnerais ici le bon contact et l'échange entre les différentes organisations immobilières. À mes débuts en tant que président de HEV Suisse, chacun cultivait avant tout son propre petit jardin. Il était important pour moi de maintenir un échange et de définir des objectifs communs. Aujourd'hui, nous nous réunissons quatre fois par an au Palais fédéral et discutons des dossiers politiques actuels.
Deux acteurs majeurs se sont associés avec Immoscout24 et Homegate. Comment évaluez-vous cet événement ?
Je ne sais pas si cette fusion est une victoire pour les consommateurs. Je suppose que nous devrons compter avec des augmentations de prix massives à l'avenir. Cette affaire devrait tout au plus concerner la Commission de la concurrence (WEKO).