«Il mercato di riconversione e ristrutturazione mostrerà la crescita più forte»
Jens Vollmar è Vice President Development Switzerland e Head Division Buildings/Country President Switzerland di Implenia. In un'intervista, spiega come i membri dell'Associazione svizzera dell'industria dello sviluppo agiscono su questioni importanti come la digitalizzazione e la sostenibilità e quale futuro prevede l'associazione per gli usi del piano terra.
A persona
dott Jens Vollmar è Head Division Buildings/Country President Switzerland e membro del Comitato Esecutivo di Implenia AG. È anche vicepresidente di Swiss Development e membro del consiglio dell'organizzazione ombrello «Bauen Schweiz». Il 37enne ha studiato all'Università di San Gallo (HSG) e all'Università della California a Berkeley e ha un dottorato in Contabilità e Finanza. È anche docente nei settori della costruzione e della gestione immobiliare e delle fusioni e acquisizioni (fusioni e acquisizioni) presso l'HSG.
Quali fattori sono importanti per l'ulteriore sviluppo positivo del mercato immobiliare nel nostro Paese dal punto di vista dello sviluppo svizzero?
Dal nostro punto di vista, i parametri di mercato, ovvero i cosiddetti dati fondamentali, continuano a supportare lo sviluppo positivo del mercato immobiliare svizzero nel breve e medio termine. Vediamo fattori importanti come la crescita della popolazione, i bassi tassi di interesse o il tasso di disoccupazione a un livello stabile e buono. Tuttavia, anche il patrimonio immobiliare stesso è importante per uno sviluppo sano. Oltre all'ubicazione di un immobile, l'attenzione è rivolta alla qualità degli investimenti. In tal modo, intendiamo la qualità non solo come la materializzazione, ma piuttosto come il bilanciamento ottimale dei bisogni di tutti i gruppi di stakeholder. Una proprietà oggi deve avere la flessibilità e l'adattabilità desiderate per utenti e proprietari. Ma è importante anche la scadenza entro la quale un immobile può essere messo in commercio. Come associazione, ci impegniamo per una maggiore sicurezza della pianificazione, processi di approvazione più rapidi e snellimento e standardizzazione della legislazione sulla pianificazione. In questo contesto, ci sforziamo di sensibilizzare gli attori coinvolti su questi temi.
Che influenza hanno il cambiamento climatico e il relativo surriscaldamento delle città sui progetti di costruzione?
La frequenza e l'intensità delle ondate di calore sono in aumento e sono già una realtà. Inoltre, la pianificazione territoriale richiede un edificio più denso verso l'interno, che contribuisce al riscaldamento aggiuntivo delle città. Di conseguenza, le temperature negli spazi interni non climatizzati o non raffreddati delle proprietà aumenteranno in estate. Dobbiamo affrontare questa sfida. I nostri membri lavorano di conseguenza su soluzioni tecniche e strutturali. Ciò include, ad esempio, simulazioni termiche nella fase di sviluppo iniziale o la possibilità di attivare il riscaldamento a pavimento per il raffrescamento. Stiamo anche assistendo a un aumento della domanda di edifici ecologici.
Il commercio online è in forte espansione, il che potrebbe avere un impatto sugli usi commerciali al piano terra. Come valuta il futuro di questi usi?
Gli usi del piano terra pongono in realtà importanti sfide di pianificazione sociale e urbana per il comune, gli urbanisti, gli investitori e gli sviluppatori di progetti. I diversi usi stanno sempre più convergendo: oggi lavoro, vita e tempo libero non possono più essere separati l'uno dall'altro. La separazione degli usi prevista dai piani urbanistici e dai regolamenti edilizi e urbanistici è difficilmente conciliabile con questa tendenza. Dal nostro punto di vista, vale la pena esaminare una nuova zonizzazione flessibile basata su criteri alternativi: ciò potrebbe rendere nuovamente più attraenti gli usi del piano terra.
Ci sono già dei cambiamenti?
Sì, stiamo registrando l'avanzamento di formati innovativi al piano terra come showroom o punti di ritiro pacchi. In futuro, le restrizioni al trasporto privato motorizzato, sempre più richieste, la creazione di zone pedonali e la discussione su marciapiedi più ampi, rischiano di modificare nel lungo periodo gli spazi esterni di proprietà e quartieri e quindi influenzare anche la uso dei piani terra. A nostro avviso, tuttavia, quest'ultimo dovrebbe essere definito in base alle esigenze, tenendo conto dell'uso e dell'ambiente, e non deve seguire rigidi requisiti di legge. A lungo termine, la flessibilità dovrebbe essere un punto decisivo anche per gli usi del piano terra.
Quali fattori influenzano la decisione di convertire/ristrutturare o costruire un nuovo edificio?
In passato, la sostituzione degli edifici era un argomento importante. Tuttavia, riteniamo che il mercato della riconversione e della ristrutturazione mostrerà la crescita più forte in futuro. Soprattutto per quanto riguarda le crescenti considerazioni sulla sostenibilità. L'efficienza energetica e spaziale, nonché i requisiti normativi svolgono un ruolo importante in questo caso. Vari fattori sono rilevanti per una decisione su una nuova costruzione o riconversione o un cambio di destinazione d'uso: registrazione delle condizioni dell'edificio e del luogo in cui un immobile è nel ciclo di vita, analisi dell'ubicazione e dello sviluppo del mercato locale, parametri finanziari/economici o anche la considerazione delle riserve di utilizzazione degli immobili.
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Quali sforzi sta compiendo Swiss Development nella digitalizzazione?
La progettazione e realizzazione di edifici e infrastrutture ha ancora oggi un forte carattere unico. Temi come l'industrializzazione, la produttività e la digitalizzazione sono essenziali per la competitività della Svizzera nel campo dello sviluppo. Grazie all'utilizzo di stampanti BIM e 3D, al controllo digitale dell'avanzamento lavori o all'utilizzo di droni o tecnologie robotiche, la sicurezza della pianificazione in termini di costi, qualità e scadenze può essere notevolmente ottimizzata. A nostro avviso, l'unificazione e la standardizzazione, nonché la semplificazione nell'applicazione, sono qui molto importanti. Development Switzerland, insieme alle aziende associate, esamina i possibili contributi alla promozione e al miglioramento degli standard e alla loro applicazione. Prevediamo un decennio che trasformerà il nostro settore in termini di digitalizzazione e produttività come mai prima d'ora.
Oggi i nuovi edifici devono essere efficienti dal punto di vista energetico e preferibilmente completamente riciclabili. Come vengono presi in considerazione questi aspetti in Development Switzerland?
La sostenibilità e le strategie ESG sono più importanti che mai nel settore immobiliare. I nostri membri hanno da tempo riconosciuto queste esigenze del mercato e le hanno implementate nella loro organizzazione e gamma di servizi. Ad esempio, molte aziende hanno già dipartimenti di sostenibilità. La leva maggiore non è nelle nuove costruzioni, ma nelle ristrutturazioni spaziali ed energetiche di immobili esistenti. Development Switzerland ha sempre una visione olistica delle questioni relative alla sostenibilità energetica, all'efficienza delle risorse e all'economia circolare. Ciò significa che cerchiamo di tenere conto degli aspetti economici, sociali ed ecologici in modo equilibrato. I nostri membri lavorano con start-up, sviluppatori e istituti di ricerca per supportare e guidare il rapido lancio sul mercato di idee innovative.
In Svizzera sono ancora in costruzione terreni agricoli. Pensi che questo sia necessario?
No, il focus è chiaramente sullo sviluppo degli insediamenti interni. Vari progressi legali, come la revisione della legge sulla pianificazione territoriale del 2013, limitano lo sviluppo dei terreni coltivati a favore della densificazione. Inoltre, la conversione di aree agricole in zone edificabili è generalmente possibile solo mediante compensazione o scambio di superficie. In generale si può affermare che le riserve di utilizzo nelle città e negli agglomerati sono ancora molto elevate. Per la creazione di spazi abitativi e lavorativi, queste riserve di utilizzo dovrebbero essere realizzate in anticipo.
Qual è il problema con questo?
Sarebbero auspicabili requisiti legali meno restrittivi. L'imposta sul valore aggiunto, ad esempio, rende difficile oa volte impossibile realizzare le riserve di utilizzo. Ma ci sono molte altre normative inflessibili che rendono la costruzione in edifici esistenti sfide quasi insormontabili. Development Switzerland collabora con l'industria per sensibilizzare i decisori, le autorità e i politici a questo tema. Sosteniamo una maggiore discrezione in modo da poter sviluppare buone soluzioni tenendo conto della situazione e delle esigenze degli utenti.
Credi che la bolla immobiliare più volte prevista in Svizzera sia uno scenario serio?
La politica di tassi bassi in corso delle banche centrali e l'evoluzione del mercato rendono interessante l'investimento immobiliare. Ci sono poche alternative di investimento che hanno un profilo di rischio/rendimento simile. Anche la Svizzera ha imparato dagli errori del passato e oggi si trova in una posizione molto migliore rispetto all'inizio degli anni 2000, ad esempio sullo sfondo di prestiti ipotecari più restrittivi. Tuttavia, le richieste decisamente più forti per un ritorno a una politica monetaria normalizzata mostrano che questa situazione può cambiare anche in Svizzera. L'aumento troppo rapido dei tassi di interesse ei relativi ostacoli al rifinanziamento potrebbero portare a un calo dei valori di mercato, che a sua volta avrebbe un impatto sui requisiti patrimoniali. Di conseguenza, la Svizzera farebbe bene a proseguire la sua politica monetaria e dei tassi d'interesse stabili ea pensare per scenari. Quanto più solidi sono i modelli di business e i finanziamenti, tanto meno la nostra economia è esposta ai rischi. Come associazione, siamo molto fiduciosi per il futuro a breve e medio termine.