« Le marché de la transformation et de la rénovation affichera la plus forte croissance »
Jens Vollmar est vice-président de Development Switzerland et Head Division Buildings/Country President Switzerland chez Implenia. Dans une interview, il explique comment les membres de l'Association suisse de l'industrie du développement agissent sur des questions importantes telles que la numérisation et la durabilité et quel avenir l'association prévoit pour les utilisations au rez-de-chaussée.
À personne
docteur Jens Vollmar est Head Division Buildings/Country President Switzerland et membre du Comité de direction d'Implenia SA. Il est également vice-président de Swiss Development et membre du conseil d'administration de l'organisation faîtière «Bauen Schweiz». Agé de 37 ans, il a étudié à l'Université de Saint-Gall (HSG) et à l'Université de Californie à Berkeley et est titulaire d'un doctorat en comptabilité et finance. Il est également chargé de cours dans les domaines de la construction et de la gestion immobilière et des fusions et acquisitions (fusions et acquisitions) au HSG.
Quels facteurs sont importants pour la poursuite du développement réussi du marché immobilier dans notre pays du point de vue de Swiss Development?
De notre point de vue, les paramètres du marché, c'est-à-dire les données dites fondamentales, continuent de soutenir l'évolution positive du marché immobilier suisse à court et moyen terme. Nous voyons des moteurs importants tels que la croissance démographique, des taux d'intérêt bas ou le taux de chômage à un niveau stable et bon. Cependant, l'immobilier lui-même est également important pour un développement sain. Outre la localisation d'un bien, l'accent est mis sur la qualité des investissements. Ce faisant, nous comprenons la qualité non seulement comme la matérialisation, mais plutôt comme l'équilibre optimal des besoins de tous les groupes de parties prenantes. Une propriété doit aujourd'hui avoir la flexibilité et l'adaptabilité souhaitées pour les utilisateurs et les propriétaires. Mais le délai dans lequel un bien peut être mis sur le marché est également important. En tant qu'association, nous nous engageons à une plus grande sécurité de planification, à des processus d'approbation plus rapides et à la rationalisation et à la normalisation de la législation en matière de planification. Dans ce cadre, nous nous efforçons de sensibiliser les acteurs concernés à ces enjeux.
Quelle influence le changement climatique et la surchauffe des villes associée ont-ils sur les projets de construction ?
La fréquence et l'intensité des vagues de chaleur augmentent et sont déjà une réalité. De plus, l'aménagement du territoire appelle à une construction plus dense vers l'intérieur, ce qui contribue au réchauffement supplémentaire des villes. En conséquence directe, les températures dans les espaces intérieurs non climatisés ou non refroidis des propriétés augmenteront en été. Nous devons relever ce défi. Nos membres travaillent en conséquence sur des solutions techniques et structurelles. Cela comprend, par exemple, des simulations thermiques dans la phase de développement précoce ou la possibilité d'activer le chauffage par le sol pour le refroidissement. Nous constatons également une augmentation de la demande de bâtiments écologiques.
Le commerce en ligne est en plein essor, ce qui risque d'avoir un impact sur les usages commerciaux en rez-de-chaussée. Comment évaluez-vous l'avenir de ces usages ?
Les usages du rez-de-chaussée posent en effet des enjeux sociaux et urbanistiques majeurs pour la commune, les urbanistes, les investisseurs et les porteurs de projets. Les différents usages convergent de plus en plus : Aujourd'hui, le temps de travail, de vie et de loisirs ne peut plus être séparé l'un de l'autre. La séparation des usages prévue dans les plans de zonage et dans les règlements de construction et de zonage est difficilement conciliable avec cette tendance. De notre point de vue, un nouveau zonage flexible basé sur des critères alternatifs mérite d'être examiné – cela pourrait redonner de l'attrait aux usages du rez-de-chaussée.
Y a-t-il déjà des changements ?
Oui, nous constatons l'essor de formats innovants en rez-de-chaussée tels que les showrooms ou les relais colis. A l'avenir, les restrictions aux transports privés motorisés de plus en plus demandées, la création de zones piétonnes et la réflexion sur des trottoirs plus larges sont susceptibles de modifier à long terme les espaces extérieurs des propriétés et des quartiers et ainsi d'influencer également la utilisation des rez-de-chaussée. Cependant, à notre avis, ces derniers doivent être définis en fonction des besoins, en tenant compte de l'usage et de l'environnement, et ne pas avoir à suivre des exigences légales rigides. A terme, la flexibilité devrait également être un point décisif pour les usages de plain-pied.
Quels facteurs influencent la décision de convertir/rénover ou de construire un nouveau bâtiment ?
Dans le passé, les bâtiments de remplacement étaient un sujet important. Cependant, nous pensons que le marché de la transformation et de la rénovation affichera la croissance la plus forte à l'avenir. Surtout en ce qui concerne les considérations croissantes de durabilité. L'efficacité énergétique et spatiale ainsi que les exigences réglementaires jouent ici un rôle important. Divers facteurs sont pertinents pour une décision concernant une nouvelle construction ou des transformations ou un changement d'utilisation : l'enregistrement de l'état du bâtiment et de l'emplacement d'un bien dans le cycle de vie, des analyses de l'emplacement et du développement du marché local, des paramètres financiers/économiques ou encore la considération des réserves d'utilisation des biens.
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Quels efforts Swiss Development fait-il en matière de numérisation?
La planification et la réalisation de bâtiments et d'infrastructures ont encore aujourd'hui un caractère unique fort. Des thèmes tels que l'industrialisation, la productivité et la numérisation sont essentiels pour la compétitivité de la Suisse dans le domaine du développement. Grâce à l'utilisation d'imprimantes BIM et 3D, au contrôle numérique de l'avancement des travaux ou à l'utilisation de la technologie drone ou robotique, la sécurité de la planification en termes de coûts, de qualité et de délais peut être grandement optimisée. À notre avis, l'unification et la normalisation ainsi que la simplification de l'application sont ici très importantes. Développement Suisse, en collaboration avec les entreprises membres, examine les contributions possibles à la promotion et à l'amélioration des normes et à leur application. Nous prévoyons une décennie qui transformera notre industrie en termes de numérisation et de productivité comme jamais auparavant.
Aujourd'hui, les nouveaux bâtiments doivent être économes en énergie et de préférence entièrement recyclables. Comment ces aspects sont-ils pris en compte dans Développement Suisse ?
Les stratégies de développement durable et ESG sont plus pertinentes que jamais dans le secteur immobilier. Nos membres ont depuis longtemps reconnu ces besoins du marché et les ont mis en œuvre dans leur organisation et leur gamme de services. Par exemple, de nombreuses entreprises ont déjà des départements de développement durable. L'effet de levier le plus important n'est pas dans les nouvelles constructions, mais dans les rénovations spatiales et énergétiques des propriétés existantes. Development Switzerland adopte toujours une vision globale des questions liées à la durabilité énergétique, à l'efficacité des ressources et à l'économie circulaire. Cela signifie que nous essayons de prendre en compte les aspects économiques, sociaux et écologiques de manière équilibrée. Nos membres travaillent avec des start-ups, des développeurs et des instituts de recherche pour soutenir et piloter le lancement rapide sur le marché d'idées innovantes.
Des terres agricoles sont encore en cours de construction en Suisse. Pensez-vous que cela est nécessaire?
Non, l'accent est clairement mis sur le développement des colonies intérieures. Diverses avancées juridiques, comme la révision de la loi d'aménagement du territoire de 2013, restreignent l'aménagement des terres cultivées au profit de la densification. De plus, la conversion de surfaces agricoles en zones à bâtir n'est généralement possible qu'au moyen d'une compensation ou d'un échange de surface. De manière générale, on peut dire que les réserves d'utilisation dans les villes et agglomérations sont encore très élevées. Pour la création d'espaces de vie et de travail, ces réserves d'usage doivent être réalisées à l'avance.
Quel est le problème avec ça ?
Des exigences légales moins restrictives seraient souhaitables. La taxe sur la valeur ajoutée, par exemple, rend difficile ou parfois impossible la réalisation de réserves d'utilisation. Mais il existe de nombreuses autres réglementations inflexibles qui font de la construction dans des bâtiments existants des défis presque insurmontables. Développement Suisse travaille avec l'industrie pour sensibiliser les décideurs, les autorités et les politiciens à ce sujet. Nous préconisons plus de discrétion afin que de bonnes solutions puissent être développées en tenant compte de la situation et des besoins des utilisateurs.
Pensez-vous que la bulle immobilière annoncée à maintes reprises en Suisse est un scénario sérieux ?
La politique actuelle de taux bas des banques centrales et le développement du marché rendent l'investissement dans l'immobilier attractif. Il existe peu d'alternatives d'investissement qui présentent un profil risque/rendement similaire. La Suisse a également appris des erreurs du passé et se trouve aujourd'hui dans une bien meilleure position qu'elle ne l'était au début des années 2000, par exemple dans un contexte de crédit hypothécaire plus restrictif. Cependant, les appels sensiblement plus forts au retour à une politique monétaire normalisée montrent que cette situation peut également changer en Suisse. Une hausse trop rapide des taux d'intérêt et les difficultés de refinancement associées pourraient entraîner une baisse des valeurs de marché, ce qui aurait un impact sur les besoins en fonds propres. La Suisse ferait donc bien de poursuivre sa politique monétaire et de taux d'intérêt stable et de penser par scénarios. Plus les modèles économiques et les financements sont robustes, moins notre économie est exposée aux risques. En tant qu'association, nous sommes très confiants quant à l'avenir à court et moyen terme.